Restituzione agevolazione prima casa 2024: decadenza, modello istanza autodenuncia

Comprare casa è il sogno della maggior parte delle persone: avere un tetto sopra la testa e sapere di non dover “buttare” soldi in un affitto, dona soddisfazione e serenità. Lo stato poi, aiuta chi compra la prima casa con delle agevolazioni fiscali molto interessanti. Che possono perdersi in alcuni casi.

In questa guida completa sulla restituzione agevolazione prima casa ti spiego in cosa consiste, quando è prevista la decadenza, come calcolare il dovuto da versare all’Agenzia delle Entrate, come presentare autodenuncia per ravvedimento operoso e ti fornisco il modello per presentare l’istanza.

In cosa consiste

Chi compra una prima casa, può usufruire delle agevolazioni prima casa, ossia uno sconto sulle imposte sulla compravendita e su quelle relative al mutuo (se sottoscritto).

Requisiti necessari per usufruire dell’agevolazione:

1. Il compratore non possiede altra casa acquistata con la stessa agevolazione. Se lo possiede, deve venderla entro un anno dal nuovo acquisto agevolato;
2. L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui il compratore ha la residenza. Non ce l’ha, deve trasferirla entro 18 mesi dal rogito.

Le agevolazioni sono le seguenti:

• Comprando da un privato (o da impresa esente Iva) l’imposta di registro del 9% sul valore catastale scende al 2%. Le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro ognuna.
• Comprando da un’impresa assoggettata ad IVA, il compratore deve pagare un’IVA al 4% e non al 10%. Inoltre, imposte di registro, catastale e ipotecaria ammontano a 200 euro ognuna.

Ci sono vari casi in cui le agevolazioni possono cadere, di conseguenza il compratore è costretto a pagare le imposte che prima non ha pagato (grazie allo sconto appunto).

Decadenza

Se hai comprato prima casa con le suddette agevolazioni, i benefici decadono nei seguenti casi:

1. Hai reso dichiarazioni mendaci in sede di rogito o di registrazione dell’atto;
2. Oppure non trasferisci la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito;
3. Oppure vendi l’immobile prima dei cinque anni e, entro un anno, non ne compri un altro.

In tali casi, devi pagare all’Agenzia delle Entrate le imposte che non hai pagato per via dello sconto. Nello specifico, se per esempio sulla tua casa le imposte da pagare erano 3.000 euro, ma grazie alle agevolazioni ne hai pagate solo 1.000, ora a causa delle decadenza devi versare i 2.000 euro di differenza.

Calcolo

In caso di decadenza del beneficio, devi pagare:

1. La differenza tra imposta di registro piena e imposte pagate;
2. Una sanzione pari al 30% delle imposte non versate (ma più avanti ti spiego come evitarla);
3. Gli interessi di mora, sempre dovuti.
4. Se la compravendita era soggetta a IVA, devi versare la differenza tra IVA ordinaria e IVA agevolata versata. Anche sull’IVA devi poi calcolare una sanzione pari al 30% e infine gli interessi di mora.  il pagamento degli interessi di mora.

Facciamo un esempio pratico.

Mario Rossi compra un immobile da privato (senza IVA quindi) e con le agevolazioni prima casa. Lo rivende dopo 4 anni e non provvede a comprarne un’altra entro un anno: decade quindi dalle agevolazioni e deve versare la differenza delle imposte all’Agenzia delle Entrate.

Supponiamo che abbia comprato una casa del valore fiscale di 150 mila euro. Grazie ai benefici prima casa, invece di pagare un’imposta di registro pari a 13.500 euro (9% di 150.000 euro) ne paga solo 3.000 (ossia il 2% di 150.000).

Mario Rossi vende la casa dopo quattro anni (quindi prima dei cinque) ed entro un anno non ne compra un’altra. E’ costretto a rimborsare all’Agenzia delle Entrate:

• Differenza tra imposte ordinarie e imposte pagate, quindi 10.500 euro (13.500 – 3.000);
• Sanzioni del 30% su 10.500, quindi 3.150 euro;
• Interessi legali calcolati sui 10.500 euro e su un arco di tempo di 4 anni. Il tasso di interesse legale può variare di anno in anno.

Mario Rossi avrebbe potuto evitare la sanzione (solo la sanzione, non gli interessi) presentando un’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate, entro un anno dalla vendita della casa. Grazie all’autodenuncia inoltre, calcola tutto l’Agenzia delle Entrate. Vediamo di cosa si tratta.

Autodenuncia per ravvedimento operoso

Se vendi una casa comprata con le agevolazioni fiscali ed entro un anno non ne compri un’altra, puoi evitare la sanzione presentando un’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate (sempre entro un anno dalla vendita).

Se quindi l’anno sta per scadere e ti rendi conto di non riuscire a comprare un’altra casa, allora puoi presentare la denuncia, in cui appunto dichiari di aver perso i requisiti per le agevolazioni prima casa e di voler procedere al versamento della maggiore imposta dovuta e degli interessi.

Modello istanza

Di seguito trovi il modello da compilare e da inviare all’Agenzia delle Entrate dove l’atto di compravendita è stato registrato. Puoi inviare il modello via PEC, tramite raccomandata A/R oppure consegnandolo pre mano presso l’ufficio preposto.

Una volta consegnata questa istanza, l’ufficio procede al calcolo e ti comunica l’importo da pagare.

Vendita infraquinquennale

Se compri un’abitazione con le agevolazioni prima casa infatti, hai l’onere di mantenerla per almeno cinque anni. Per questo quinquennio non puoi venderla visto che hai goduto delle agevolazioni. Tuttavia, il legislatore vuole andare incontro a chi per vari motivi decide di vendere, purché entro un anno compri un’altra casa.

In questo modo, oltre a evitare il recupero delle imposte avrai anche il beneficio di scontare, nel nuovo acquisto, le imposte già pagate nel precedente acquisto. Quindi, se per esempio con il nuovo acquisto hai da pagare 10.000 euro di imposte e nel precedente ne avevi pagate 6.000, ora ne devi versare solo 4.000.

Plusvalenza

Se vendi la casa prima dei cinque anni, devi considerare un altro aspetto, la tassazione sulla plusvalenza, ossia il “guadagno” che hai avuto vendendo la casa.

Se però, nella casa venduta ci abitavi tu o i tuoi familiari, allora la plusvalenza non si paga. Dunque questa imposta del 20% devi pagarla sulla plusvalenza solo se in quella casa né tu né i tuoi familiari vi risiedevano.