Se sei il proprietario o l’inquilino di una casa, non puoi modificare il contratto a tuo piacimento: puoi modificarlo solo se la controparte accetta la rettifica oppure solo nel momento in cui scade, per fare un nuovo contratto con clausole differenti.

In questa guida completa sulla rettifica contratto locazione già registrato ti spiego quando è obbligatorio registrare anche la modifica e quando no, quando è obbligatorio pagare le relative imposte di registrazione, cosa fare in caso di accordo riduzione del canone, aumento del canone, modifica dell’intestatario o modifica della durata, infine il costo della modifica (le imposte da versare).

Registrazione della modifica

I contratti di locazione uso abitativo vanno stipulati in forma scritta, altrimenti sono nulli (art. 1 Legge n. 431/1988) così come le rettifiche (art. 1325 c.c.): anch’esse devono essere in forma scritta. Una volta firmato, il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate, se dura più di 30 giorni (per durata inferiore la registrazione non è dovuta).

Così come è obbligatorio registrare il contratto appena stipulato, è obbligatorio anche registrare eventuale successiva cessione, risoluzione o proroga del contratto. Per quanto riguarda altre tipologie di rettifiche invece, la registrazione delle stesse non è sempre obbligatoria, dipende da caso a caso.

L’Agenzia delle Entrate infatti, con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha sottolineato che una rettifica non rappresenta cessione, risoluzione o proroga del contratto (casi in cui la registrazione è dovuta), dunque la registrazione della rettifica non è obbligatoria.

La registrazione della modifica però è importante in vari casi: per ridurre le imposte da pagare o per dare certezza alla data della modifica per esempio, come vedremo più avanti.

Modifica affitto: i vari casi

Quando le parti, locatore e inquilino, stipulano un contratto di affitto, lo fanno pensando che sia quello definitivo. Una volta apposte le firme, il proprietario provvede a registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, nonché a pagare le eventuali imposte di registrazione.

Non di rado però, succede che sorgano nuove esigenze e che si renda necessario procedere alla rettifica del contratto di locazione già registrato. Gli esempi da fare sono tanti: si pensi alle parti che concordano una riduzione del canone di affitto; o al contrario, le parti concordano un aumento del canone di affitto; oppure cambia l’intestatario (se per esempio la casa è affittata a tre studenti e uno va via).

In alcuni casi, quando si tratta di una modifica accessoria, non è necessario fare delle registrazioni formali. Ma come è facile immaginare, in altri casi è necessaria: si pensi ad esempio quando cambia l’intestatario del contratto, oppure quando le parti concordano una riduzione del canone.

In quest’ultimo caso (riduzione del canone di affitto), è il proprietario che ha interesse a registrare la modifica del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, perché altrimenti continuerà a pagare le tasse sul vecchio canone (più alto). Registrando la modifica, potrà dunque pagare le tasse sul canone più basso (dunque pagherà meno tasse).

Vediamo da vicino i singoli casi:

  1. Rettifica per riduzione canone;
  2. Rettifica per aumento canone;
  3. Modifica della durata;
  4. Modifica intestatario del contratto.

Accordo riduzione canone

In questo caso la registrazione della modifica presso l’Agenzia non è obbligatoria, ma è chiaro che è il proprietario della casa a volerla registrare: in caso contrario infatti, all’Agenzia risulta il vecchio canone e quindi il proprietario paga le imposte su quello e non sul nuovo (ridotto).

In assenza di registrazione paga più tasse di quanto dovuto: ecco perché gli conviene registrare la rettifica presso l’Agenzia delle Entrate. In questo modo l’Agenzia è al corrente della riduzione e quindi della diminuzione delle tasse da applicare.

Aumento canone

In caso di aumento del canone di locazione invece, non c’è scelta (di registrare o meno la modifica): la registrazione della modifica presso l’Agenzia delle Entrate va fatta entro 20 giorni dall’evento.

In tal caso infatti aumenta il reddito per il proprietario (essendo aumentato il canone), deve quindi dichiararlo e pagare le maggiori imposte derivanti.

Aumento della durata

Un altro caso per cui modificare il contratto è il cambiamento della durata. Le parti dunque, si accordano e mettono per iscritto che il contratto durerà di più rispetto agli accordi originari.

La proroga rappresenta uno di quei casi da registrare presso l’Agenzia delle Entrate (insieme alla cessione e alla chiusura, come detto a inizio guida).

Modifica intestatario contratto

Se nel contratto cambia l’inquilino o il proprietario, i due possono accordarsi per il pagamento di una somma di denaro. La registrazione della modifica va comunicata all’Agenzia delle Entrate. L’imposta di registro da pagare è pari a:

  • 67 euro, se le parti non hanno pattuito importi aggiuntivi;
  • 2% dell’aggiunta, se presente (minimo da pagare 67 euro).

Subentro per legge

Il subentro avviene in automatico quando non dipende dalle parti, ossia per esempio nei seguenti casi:

  1. Vendita dell’immobile;
  2. Morte del proprietario della casa e passaggio agli eredi;
  3. Separazione giudiziale e assegnazione della casa a un coniuge.

In queste situazioni (quando il cambio intestatario non avviene a causa delle parti), non è dovuta l’imposta, né la registrazione. L’Agenzia delle Entrate però, pur non essendoci l’obbligo, invita a comunicare la modifica del soggetto cambiato nel contratto.

Costo modifica

Quando la registrazione della modifica è obbligatoria, bisogna anche pagare le imposte di registrazione:

  1. Imposta di registro, pari a 67 euro;
  2. Imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate (e comunque ogni 100 righe).

Queste imposte non devi pagarle sempre. Ci sono casi in cui non sono dovute: quando appunto è la registrazione stessa a non essere obbligatoria, ad esempio se registri modifiche relative alla riduzione del canone.

Come spiegato in alto infatti, in questo caso non è obbligatoria neanche la registrazione, di conseguenza non vanno versate le tasse. In caso di registrazione di rettifica obbligatoria, le tasse sono dovute e la registrazione devi effettuarla entro 30 giorni dalla modifica.

In caso di ritardo, oltre alle imposte dovute, l’Agenzia delle Entrate applica sanzione e interessi legali. In questo caso però, puoi avvalerti del ravvedimento operoso, ossia la possibilità di “autodenunciarti” per non aver pagato le tasse e quindi pagare sanzioni e interessi minori rispetto a quelli che ti applicherebbe l’Agenzia se ti scopre.