Quando possiedi una casa, il pensiero di un mutuo che incombe sulla tua vita finanziaria per decenni può rappresentare un fardello abbastanza pesante: è del tutto naturale volersi liberare di questo debito il prima possibile. Prima di prendere ogni decisione, è importante individuare bene la situazione, capire cosa ti conviene fare.
In questa guida completa sulla riduzione durata mutuo ti spiego come accorciare il mutuo che hai acceso per comprare casa, cosa conviene fare, se diminuire l’importo della rata o la durata, se fare dei versamenti aggiuntivi, infine cosa succede in caso di estinzione parziale anticipata.
Accorciare mutuo
Ti ritrovi con un po’ di soldi in più e ti stai chiedendo se convenga usarli per il tuo mutuo ipotecario? Non esiste una semplice risposta “sì” o “no”: la decisione giusta per te può non essere adeguata per qualcun altro.
Il tuo attuale mutuo scadrà fra parecchi anni: devi versare 800 euro al mese per altri 18 anni. Un po’ troppi. In questo periodo infatti stai pensando di ridurre la durata. Vorresti estinguere il mutuo il prima possibile: ossia vorresti estinguere anticipatamente il finanziamento.
Ti chiedi quindi quale sia la soluzione migliore per l’estinzione anticipata:
- Versamenti aggiuntivi saltuari, ossia quando avete denaro in eccesso, senza impegno;
- Oppure aumentare le rate mensili.
Ti chiedi quale può essere l’approccio più vantaggioso.
Cosa conviene fare
Sia fare i versamenti in eccesso che aumentare la rata mensile sono vantaggiosi: entrambi riducono l’importo complessivo degli interessi che paghi sul mutuo e ti permettono di estinguere il mutuo prima, rispetto alla data prestabilita.
Le due situazioni però, presentano delle differenze: vediamo insieme quali sono i pro e i contro dei versamenti aggiuntivi, oppure dell’aumento della rata, ai fini dell’accorciamento durata mutuo.
Versamenti aggiuntivi
Diverse banche (non tutte), permettono di fare dei versamenti aggiuntivi, in modo da estinguere prima il debito. Quindi prima di tutto t conviene informarti presso la banca e chiedere se prevedono questa opzione.
Ma non è finito: ti consiglio di chiedere anche se, in caso di versamenti aggiuntivi, la banca provvede automaticamente a rinegoziare la durata del mutuo, oppure semplicemente abbassa la rata, lasciando invariata la durata. In ogni caso, dopo aver fatto il versamento aggiuntivo, puoi chiedere il ricalcolo del piano di ammortamento sul debito residuo.
Attenzione
Le banche spesso accettano versamenti aggiuntivi solo se sono di un importo minimo. Al di sotto di una certa soglia non li accettano (nel contratto di mutuo puoi trovare tutte le condizioni).
Il vantaggio dei versamenti aggiuntivi è che non hai obblighi: la banca può chiederti una soglia minima, ma non hai obblighi di versamento mensile. Quando hai disponibilità in più puoi fare il versamento. Quando non ne hai, allora non fai alcun pagamento aggiuntivo, ma paghi la tua solita rata.
Il vantaggio dei versamenti aggiuntivi è quindi la flessibilità. Puoi interromperli, riavviarli o ridurli secondo le tue possibilità.
Detraibilità
Da sottolineare un altro aspetto molto importante che riguarda i versamenti aggiuntivi: sulla somma versata non hai diritto alla detrazione fiscale, ti spiego subito perché.
La detrazione fiscale spetta agli interessi che paghi sul mutuo. Con i versamenti aggiuntivi tu vai a restituire capitale, non interessi, quindi su questa somma non hai diritto ad alcuna detrazione.
Aumento rate mensili
Un’altra opportunità con cui puoi ridurre la durata del tuo mutuo, è quella di aumentare le rate mensili. Non c’è il vantaggio della flessibilità che ti ho spiegato nel paragrafo precedente: se con la banca vi accordate per una nuova somma mensile, dovrai rispettarla fino al termine del mutuo (o fino a nuova rinegoziazione).
Questa possibilità quindi, è consigliabile se pensi che le tue entrate economiche siano aumentate in maniera stabile.
Estinzione parziale
Hai avuto una bella entrata economica in questo periodo. Si tratta di una bella sommetta, non così grossa da permetterti di estinguere completamente il mutuo, ma almeno una parte. Vorresti quindi fare un’estinzione parziale del mutuo.
Con l’estinzione parziale, ti impegni a corrispondere alla banca una parte di debito residuo, con l’obiettivo di ridurre la durata del mutuo oppure le rate mensili (in quest’ultimo caso lasciando invariata la durata).
Il denaro che versi alla banca, viene decurtato dal debito residuo e quindi la banca non può pretendere interessi su questa somma che hai appena rimborsato. Ne consegue la necessità di calcolare la nuova rata ridotta proporzionalmente del debito estinto.
Esempio:
Al momento il tuo mutuo ha un debito residuo di 100.000 euro con rate mensili di 800 euro. Decidi di rimborsare 20.000 euro. Questi 20.000 euro sono esattamente il 20% del debito residuo. Devi quindi ancora pagare l’80% del capitale residuo.
la banca calcolerà la nuova rata con questa semplice proporzione:
800 euro (vecchia rata) x 80% = 640 euro
Penale di estinzione anticipata
Se hai sottoscritto il mutuo dopo il 2 febbraio del 2007, grazie al D. L. n° 7/2007 (meglio conosciuto come Decreto Bersani), le banche non possono più applicare penali, sia in caso di estinzione anticipata parziale che totale.
Se invece hai sottoscritto un mutuo prima di questa data, la banca può chiederti una penale di estinzione, ma sempre nel rispetto dei limiti massimi stabiliti dal decreto Bersani.
Conclusioni
La riduzione della durata del mutuo può rappresentare un sollievo, soprattutto se vivi con un reddito fisso. Avere un debito con la banca può rappresentare un fardello e l’estinzione anticipata può rappresentare la tranquillità.
Tuttavia, prima di prendere il tuo denaro e usarlo per estinguere anticipatamente il mutuo, non dimenticare di considerare il fattore liquidità. La tua casa è un bene non liquido, nel senso che se avessi bisogno di denaro, non sarà facile venderla immediatamente.
Se quindi stai seriamente pensando all’estinzione del mutuo, buon per te. In genere, liberarsi di un debito è sempre cosa buona. Assicurati solo di considerare tutti gli aspetti e di dare anche uno sguardo al futuro, alla tua necessità di liquidità.
Cerca di capire cosa è meglio per la tua situazione. Soprattutto: se hai dei risparmi, non usarli tutti per estinguere il tuo mutuo (che sia anticipatamente che totalmente), ricorda di lasciare da parte un “cuscinetto” che ti protegga in caso di difficoltà.