Riscaldamento condominiale 2024: come distaccarsi e regole

Spendi troppo per il riscaldamento condominiale e vuoi risparmiare? Nel tuo edificio non sono ancora state installate le valvole termostatiche e non riesci a diminuire i costi? Hai deciso di volerti staccare completamente dal riscaldamento comune? Qualsiasi sia il tuo caso, devi conoscere le procedure e le leggi che disciplinano questa parte comune.

In questa guida sul riscaldamento condominiale ti spiego come funziona, quali sono le regole che devono essere rispettate, cosa sono e come aiutano a risparmiare le valvole termostatiche, qual è la procedura per richiedere il distacco dal riscaldamento, quali sono le temperature da impostare e come vengono ripartite le spese.

Come funziona

L’impianto centralizzato di riscaldamento rappresenta una parte comune del condominio. Si tratta di un impianto di riscaldamento unico, comune a tutti: nessuno deve pagare ogni mese (o ogni due mesi) il riscaldamento e l’acqua sanitaria nella propria bolletta personale perché i costi sono compresi nelle spese condominiali mensili.

Differenze con autonomo

Di solito, gli edifici che hanno il riscaldamento centralizzato, hanno le spese condominiali più alte rispetto agli edifici con impianto autonomo, perché sono comprensive anche del riscaldamento.

Questo perché mentre l’impianto autonomo é unico e personale di ogni singolo condomino, che possiede una caldaia di proprietà in casa (o sul balcone), negli impianti centralizzati la caldaia é una sola e ovviamente é più grande perché deve gestire più di un appartamento.

Regole

La direttiva europea 2012/27/UE (cosiddetta “Direttiva Efficienza”) ha dettato nuove regole in tema di riscaldamento condominiale centralizzato: per legge ora tutti i termosifoni (sì, ogni singolo termosifone presente in ogni locale dell’appartamento) deve avere un “contacalorie” ossia un dispositivo che mostra la temperatura e che permette di modificarla. L’Italia ha recepito la direttiva emanando il D.Lgs. 102/2014.

Prima il singolo condomino non poteva modificare la temperatura di casa, dovendosi adeguare a quella centralizzata. A partire dal 2016 la normativa é cambiata: ogni proprietario può, attraverso le valvole termostatiche, cambiare in maniera molto semplice la temperatura, che può essere diversa anche da un locale all’altro).

In questo modo c’è anche una migliore gestione dei consumi: chi desidera più tepore può alzare le temperature, chi invece soffre il caldo può abbassarle.

Altra nota da non sottovalutare: il risparmio. Grazie a queste valvole infatti, ora é possibile decidere la temperatura, mentre il contacalorie verifica con precisione i consumi dei singoli appartamenti, permettendo di pagare solo il consumo effettivo.

Valvole termostatiche

Le valvole termostatiche sono dei dispositivi che vengono impiantati su ogni termosifone presente in ogni locale dell’alloggio e che servono a regolare la temperatura del radiante (termosifone).

In virtù della recente normativa, ogni appartamento legato al riscaldamento centralizzato condominiale deve avere tante valvole termostatiche quanti sono i termosifoni. (D. Lgs. 102/2014 e modifiche 141/2016). Grazie a queste valvole si può impostare la temperatura ideale su ogni termosifone.

In questo modo si riescono a gestire meglio i consumi, diversamente da prima, quando il riscaldamento centralizzato era a temperatura “fissa”. Ora non solo ogni condomino può decidere la temperatura di casa propria, ma persino quella di ogni singola stanza. Le valvole hanno cinque livelli di temperatura: da 0 a 5, dove 5 é la temperatura massima.

Di solito si consiglia un’impostazione come la seguente:

• 2 nei luoghi di passaggio e in cucina, dove di solito ci sono altre fonti di calore che aiutano a riscaldare (tipo il forno e i fornelli);
• 3 nelle stanze da letto;
• 4 in bagno, dove occorre più relax e calore.

Alla fine dell’inverno poi, é bene impostare per un paio di giorni la temperatura a 5, per evitare che dei sedimenti si depositino nella sede della valvola compromettendone l’efficienza. L’anno successivo, all’accensione, vanno subito impostati i valori desiderati.

Infine, ogni cinque o sei anni bisogna cambiare le valvole termostatiche perché iniziano ad essere sfasate e a non fornire valori precisi.

Staccarsi dal – distacco

La Legge n° 220/2012 (conosciuta anche come “Riforma del condominio”) ha rivisto l’articolo 1117 comma 3 del codice civile, relativamente alla possibilità del singolo condomino di staccarsi dall’impianto centralizzato. In base alle nuove regole, il condomino può staccarsi, con il consenso di tutti gli altri proprietari.

Se gli altri condòmini non sono d’accordo, é possibile staccarsi soltanto dimostrando che, il distaccamento:

• Non provoca un aumento dei costi per gli altri;
• Non impatta sulle funzionalità dell’impianto;
• Non danneggia l’equilibrio termico dell’edificio.

Per dimostrare ciò occorre contattare un professionista specializzato che, dopo un sopralluogo e le verifiche del caso, redigerà una perizia, una relazione tecnica in cui dichiara che il distacco non danneggia il resto del condominio.

Solitamente le ditte tecniche specializzate impiegano circa 15 giorni. Il costo della perizia é di circa 300 euro per un classico appartamento di 90/100 mq.

La relazione deve essere inviata all’amministratore del condominio che procede a convocare l’assemblea, la quale non é chiamata a decidere se il singolo può distaccarsi o meno dall’impianto centralizzato, ma può solo prendere visione della perizia e al massimo opporre una propria relazione tecnica indicante gli impatti negativi per il condominio.

A distacco avvenuto, il singolo ovviamente non partecipa più alle spese per i consumi, ma partecipa a quelle di manutenzione straordinaria, di messa a norma dell’impianto centrale e alle eventuali spese di consumo se il distacco non ha ridotto i costi degli altri condòmini (Cassazione 30.04.2014 n. 9526).

Adeguamento

Ogni palazzo fornito di caldaia comune deve adeguare l’impianto alla direttiva europea 2012/27/UE che consiste nell’installare contabilizzatori e valvole termostatiche su ogni termosifone presente in casa. Il mancato adeguamento alla normativa viene sanzionato con multe che vanno dai dai 500 e arrivano fino ai 2.500 euro per appartamento.

Se abiti in un appartamento dove non ci sono contabilizzatori e valvole termostatiche, rivolgiti subito all’amministratore, chiedi informazioni e correte ai ripari rivolgendovi al più presto a una ditta specializzata.

L’intervento di adeguamento infatti non é velocissimo, ma può richiedere anche un paio di settimane. tempi che potrebbero anche allungarsi se si trovano ulteriori inefficienze nell’impianto e che richiedono opere straordinarie.

Accensione

L’avvio del riscaldamento centralizzato non è lasciata all’autonomia degli individuali condomini, ma é imposto dalla legge nazionale (L. 10 del 09/01/1991 e D.P.R. 412 del 26/08/1993), che stabilisce dei limiti in base a regione e regione e condizioni climatiche delle stesse.

Date e orari sono stabiliti dalla seguente tabella che indica da quando a quando accendere i termosifoni e le ore minime previste per ogni zona climatica:

Secondo la legge, la temperatura non può essere maggiore di 20/22 gradi (il limite é abbassato a 18 gradi per i fabbricati dell’industria).

• Zona A: Lampedusa e Linosa (AG) e Porto Empedocle (AG).
• Zona B: Agrigento; Catania; Crotone; Messina; Palermo; Reggio Calabria; Siracusa ed infine Trapani.
• Zona C: Ancona; Ascoli Piceno, Bari; Benevento; Cagliari; Caserta; Catanzaro; Cosenza; Latina, Lecce; Napoli; Oristano; Ragusa; Salerno; Sassari ed infine Taranto.
• Zona D: Avellino; Caltanissetta; Chieti; Foggia; Genova; Imperia, Isernia; La Spezia, Savona, Forlì, Firenze; Grosseto; Livorno; Lucca; Macerata; Massa Carrara; Matera; Nuoro; Pescara; Pesaro; Pisa; Pistoia, Prato; Roma; Siena; Terni; Teramo; Viterbo ed infine Vibo Valentia.
• Zona E: Alessandria; Aosta; Arezzo; Asti; Bergamo; Biella; Bologna; Bolzano, Brescia; Campobasso; Como; Cremona; Enna; Ferrara; Frosinone; Gorizia; Lecco; L’Aquila; Lodi; Milano; Modena; Parma; Piacenza, Potenza. Padova; Pavia, Perugia, Novara, Modena; Parma; Piacenza; Pordenone, Rieti, Sondrio; Torino; Varese, Verbania; Vercelli. Venezia, Verona; Vicenza, Treviso; Trieste ed infine Udine.
• Zona F: Belluno; Cuneo ed infien Trento.

Mancata accensione

Se l’amministratore non provvede ad accendere il riscaldamento centralizzato occorre chiedergli spiegazioni. Di solito non viene acceso per “mancanza di fondi condominiali”. Ciò significa che alcuni condomini non stanno pagando la propria quota. In questo caso conviene convocare un’assemblea e accordarsi con i condomini morosi.

Se non si arriva a un accordo e costoro continuano a essere morosi, i condomini che sono in regola con i pagamenti non hanno altre opzioni se non quella di pagare di tasca loro per colmare il fondo condominiale della somma mancante. Dopo di ché potranno intentare causa contro i condomini morosi per la somma anticipata per loro conto.

Temperatura

La legislazione italiana (DPR 412/93, DPR 551/99) stabilisce la temperatura massima entro cui regolare i termostati:

• Fino a 20 gradi in case private, scuole e uffici, con un amrgine di altre due gradi, quindi fino a 22 gradi;
• Fino a 18 gradi nei fabbricati industriali o artigianali.

In occasione di particolari condizioni, tali valori di termoregolazione possono essere innalzati o ridotti dalla Regione, Provincia o Comune. Per esempio in caso di temperature troppo rigide possono essere aumentati i valori massimi; oppure in caso di particolare smog tali temperature possono essere diminuite.

Ripartizione spese

Con l’installazione delle valvole e dei contacalorie, il singolo condomino é chiamato a pagare, a titolo di spese per il riscaldamento:

• Una quota variabile, ossia quella dell’effettivo consumo di energia. Di solito si attesta a circa il 50%-70% del totale.
• Una quota fissa, basata sul calcolo dei millesimi termici, dei metri quadrati dell’appartamento, dei metri cubi oppure in base alle potenze dei vari termosifoni installati.

Coloro che si sono distaccati dall’impianto centralizzato e ne hanno quindi uno autonomo, devono comunque contribuire per le seguenti spese:

• Di manutenzione straordinaria;
• Per il cosiddetto “calore preso dagli altri” se per esempio i tubi dell’impianto comune passano anche dai loro appartamenti.