Risoluzione contratto 2024: modello, inadempimento, lettera, tardiva

Un contratto è un accordo con cui due parti mettono per iscritto le loro obbligazioni. Nel contratto si indicano tutte le peculiarità dell’accordo: dall’oggetto del contratto, ai dati dei contraenti, alla data di scadenza. Le parti sono obbligate a rispettare il contratto fino alla scadenza, tranne in determinate situazioni.

In questa guida completa sulla risoluzione contratto ti spiego cos’è e come funziona, quali sono i motivi per cui si può chiudere in anticipo un contratto, per inadempimento o per morosità, come fare un atto di citazione in Tribunale per chiedere la risoluzione ed infine ti fornisco il modello fac simile da usare per la risoluzione di un contratto con mutuo consenso, per la disdetta di affitto da parte del locatore e per la disdetta di affitto da parte dell’inquilino.

Cos’è e come funziona

Significato. Quando due persone stipulano un contratto, mettono per iscritto tutte le caratteristiche dell’accordo: le prestazioni da eseguire, il prezzo, le clausole e soprattutto la data di scadenza di quel contratto. Fino a quella data le parti sono obbligate ad adempiere alle loro obbligazioni, dopodiché, alla scadenza, il contratto si scioglie.

Per risoluzione contratto si intende la chiusura anticipata del contratto, ossia prima della scadenza prevista.

Il nostro ordinamento giuridico prevede la risoluzione nei seguenti casi:

1. Volontà delle parti, in questo caso si parla di risoluzione consensuale;
2. Inadempimento, quando una parte non porta a termine quello che il contratto sanciva. Per esempio, in un contratto di affitto, il proprietario non consegna la casa, oppure l’inquilino non provvede al pagamento dei canoni mensili;
3. Impossibilità sopravvenuta, quando per cause di forza maggiore non è più possibile portare avanti il contratto. Per esempio un pittore stipula un contratto di fornitura dei suoi quadri; purtroppo muore e quindi il contratto deve risolversi;
4. Per eccessiva onerosità sopravvenuta, quando il contratto diventa eccessivamente costoso rispetto a quanto pattuito inizialmente. Per esempio, supponiamo che una gioielleria abbia stipulato un contratto di fornitura oro a 50 euro al grammo. All’improvviso il prezzo dell’oro aumenta addirittura fino a 150 euro, è chiaro che gli accordi contrattuali vanno rivisti e in tal caso se il gioielliere non è disposto a pagare quel prezzo, il contratto si risolve.

Qualsiasi contratto si può risolvere anticipatamente:

1. Locazione;
2. Di comodato;
3. Lavoro;
4. Agenzia.

Motivi

I motivi spesso causa di risoluzione contrattuale sono:

1. Per inadempimento, ossia una delle parti non realizza l’obbligazione sancita nel contratto;
2. Per morosità, quando una delle parti non paga quanto dovuto. Tipico esempio è il contratto di affitto dove l’inquilino risulta moroso.

1. Per inadempimento

In caso di inadempimento, l’altra parte può agire proponendo:

1. Domanda d’adempimento. È una domanda giudiziale per condannare la controparte ad eseguire la prestazione dovuta.
2. Domanda di risoluzione. Se la controparte inadempiente ha perso l’interessa a ottenere la prestazione, può chiedere al Tribunale che il contratto venga risolto. Il giudice accoglie la domanda se l’inadempimento è grave relativamente all’interesse della controparte (Cassazione civile, sez. III, n. 4022/2018; art. 1455 c.c.).
3. Domanda autonoma di risarcimento. Se l’inadempimento ha generato uno svantaggio per la controparte in regola, quest’ultima può fare domanda giudiziale di risarcimento dei danni.

La parte in regola ha facoltà di decidere se proporre domanda giudiziale di adempimento oppure di risoluzione. Inoltre occorre precisare che, se chiede l’adempimento, poi può optare per la risoluzione, ma non non può mai avvenire il contrario: una volta chiesta la risoluzione, essa è definitiva (art. 1453 c.c.).

2. Per morosità

Un’altra causa frequente di risoluzione contrattuale è la morosità di una delle due parti. Tipo esempio è il mancato pagamento del canone di locazione di un immobile abitativo, o commerciale o di un fondo agrario. Il proprietario dell’immobile deve essere tutelato, così come al conduttore deve essere data la possibilità di provvedere al pagamento entro un termine preciso.

In caso di locazione di un immobile ad uso abitativo, per esempio, il locatore può risolvere il contratto e procedere all’eventuale sfratto solo se ricorrono entrambe le seguenti condizioni:

1. L’inquilino è moroso da almeno tre mensilità;
2. Il ritardo si protrae oltre 20 giorni rispetto alla scadenza concessa.

Inoltre, anche se il locatore si rivolge al giudice, l’inquilino ha un’ulteriore possibilità per evitare la risoluzione del contratto: in questo frangente può ancora sanare la sua posizione pagando gli affitti arretrati, aggiungendo gli interessi e le spese legali della controparte.

Modello

Di seguito trovi i modelli fac simile di:

• Disdetta contratto generico (unilaterale);
• Risoluzione contratto di locazione per mutuo consenso (quando sia inquilino che locatore sono d’accordo nel risolvere il contratto anticipatamente);
• Disdetta di affitto da parte del locatore (possibile solo in determinati casi stabiliti dalla legge, che puoi leggere in basso);
• Disdetta di affitto da parte dell’inquilino (nella lettera non sei obbligato a indicare i motivi della disdetta).

Disdetta da parte del locatore: motivi

Mentre l’inquilino può disdire il contratto di affitto liberamente prima della scadenza, per il locatore i casi sono più tassativi. In base alla Legge n. 431/98, se sei il proprietario dell’immobile, puoi disdire il contratto di affitto:

1. Alla scadenza naturale del contratto. Quindi, se il contratto era un 4X4. dopo 4 anni: se il contratto era a canone concordato, dopo 3 anni.
2. Prima della scadenza, ma solo nei seguenti casi:

• Tu e l’inquilino siete d’accordo per la risoluzione consensuale;
• L’immobile ti serve come abitazione principale, per te, oppure per un genitore, figlio o altro parente entro il II grado;
• Stai aprendo un’attività e ti serve l’immobile;
• L’edificio è danneggiato e va sistemato ed è possibile farlo solo liberandolo;
• Il tuo inquilino non paga l’affitto e lascia l’immobile, risultando irreperibile;
• Vuoi vendere l’immobile. In questo caso il tuo inquilino ha diritto di prelazione, ma se non è interessato o comunque non trovate un accordo sul prezzo, puoi venderlo ad altri.

Codice tributo

Quando si risolve un contratto, bisogna comunicarlo all’Agenzia delle Entrate e pagare l’imposta di registro tramite modello F24 Elide. Il codice tributo da indicare nel modello F24 è 1503, ed è sempre lo stesso, che si tratti di immobile ad uso abitativo o ad uso commerciale. L’imposta di registro è dovuta in misura fissa, pari a euro 67, ecco come compilare il modello F24 Elide. Ecco come compilare il modello F24 Elide.

Nella prima sezione occorre indicare i tuoi dati:

Nella seconda sezione devi indicare il codice tributo 1503 e gli altri dati:

• Codice ufficio: quando hai registrato il contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate, ti ha rilasciato una ricevuta e su questa ricevuta c’è il codice ufficio;
• Codice Atto: non devi indicare nulla;
• Tipo: F, sta ad indicare che si tratta di locazione;
• Elementi identificativi: ossia il codice che trovi sempre sulla ricevuta rilasciata dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto di affitto;
• Codice: 1503;
• Anno: l’anno corrente;
• Importo: 67 euro.

Tardiva

Quando le parti sciolgono un contratto di affitto, il locatore deve ricordarsi di comunicare la chiusura anche all’Agenzia delle Entrate. I casi sono due:

1. Il contratto era in cedolare secca: deve solo comunicare la chiusura del contratto, non paga imposta di registro;
2. Il contratto non era in cedolare secca: oltre a comunicare all’Agenzia la chiusura del contratto, deve anche pagare l’imposta di registro, dovuta in misura fissa, importo pari a 67 euro.

La comunicazione va fatta entro 30 giorni dalla chiusura del contratto. Il locatore può farla anche in ritardo, ma in questo caso dovrà pagare sanzioni e interessi, oltre chiaramente all’imposta di registro.

La sanzione dipende dal tempo di ritardo:

Cedolare secca

Se il contratto era in cedolare secca, non paga l’imposta di registro ma paga comunque la seguente sanzione:

Infine, per quanto riguarda gli interessi, si calcolano in base al tasso legale dell’anno.

Imposta di registro, sanzione e interessi si pagano con modello F24 Elide (download in alto) indicando l’imposta con codice tributo 1503, la sanzione con 1509 e gli interessi con 1510.

Atto di citazione

Il contratto prevede che le parti assolvano ognuna alla propria obbligazione. Se uno dei due non è fedele all’accordo, l’altra può proporre in tribunale un atto di citazione in giudizio, affinché il contratto sia dichiarato risolto. Oltre a ciò, può anche chiedere il risarcimento degli eventuali danni derivanti dal mancato adempimento.