Rogito 2024: notarile, casa, costo, tempi, certificato, liberatoria

L’acquisto di una casa è un momento molto importante nella vita di chiunque e i passi che portano al rogito sono di fondamentale importanza per arrivare a una compravendita sicura, senza ritardi o altri intoppi. Il notaio è il professionista che si occupa di redigere il contratto di compravendita dell’immobile.

In questa guida completa sul rogito notarile ti spiego cos’è, il significato etimologico, qual è il costo del notaio, le tasse da pagare e le agevolazioni prima casa, la procedura da seguire, cosa rilascia il notaio dopo il rogito, quanto tempo può passare tra preliminare e rogito, cosa fare se il compratore ottiene l’erogazione del mutuo dopo il rogito, quando il venditore deve lasciare casa ed infine entro quando il compratore deve cambiare la residenza.

Cos’è e significato

Etimologia. Il termine rogito deriva dal latino medievale “rogitum” che significa “chiedere”. Oggi con il termine rogito indichiamo l’atto notarile con cui si trasferisce la proprietà di un immobile da un soggetto a un altro. È quindi l’atto finale con cui si concretizza la compravendita e con cui il vecchio proprietario consegna le chiavi al nuovo.

Diritti. Al momento del rogito, il compratore e il venditore hanno specifici diritti e obblighi:

• Diritti e obblighi del venditore: al momento del rogito ha diritto a ricevere la somma incassata, comprensiva di eventuali interessi se ha accordato un rinvio del pagamento. Ha l’obbligo di consegnare al notaio i dati della concessione edilizia, di liberare l’immobile da vizi e debiti (ipoteche, spese condominiali, ecc.), di consegnare al nuovo proprietario tutti i documenti relativi all’immobile e, infine, di consegnargli le chiavi.
• Diritti e obblighi del compratore: il compratore deve pagare la somma pattuita e ha diritto a ricevere le chiavi dell’immobile, libero da cose, insieme a tutti i documenti che lo riguardano.

Costo notaio

La Legge n.248/2006 ha abrogato le tariffe minime e massime che i notai potevano applicare alle proprie prestazioni. Oggi quindi i notai operano in regime di libera concorrenza, applicano i prezzi in maniera indipendente e autonoma come avviene per tutti i liberi professionisti. Il D.M. n.140/2012 ha poi previsto delle tabelle di riferimento degli onorari notarili.

Queste tabelle però non sono vincolanti per il notaio, ma rappresentano almeno per il compratore un parametro indicativo per calcolare i costi. Ecco di seguito la tabella:

Il costo del notaio infatti dipende da vari fattori, tra cui:

• Zona di riferimento. Un notaio di Milano potrebbe costare più di uno di un paesino sperduto;
• Complessità dell’atto;
• Urgenza eventuale.

Tasse

Oltre all’onorario, al notaio devi anche versare le tasse. Non devi calcolarle e versale tu perché c’è il notaio che fa tutto e infatti è solidalmente responsabile con te per il pagamento delle tasse! Al contrario delle tariffe notarili, per i quali purtroppo non ci sono più i minimi e i massimi stabiliti per legge, con le tasse invece si può fare un calcolo preciso.

Per la compravendita devi pagare le seguenti imposte:

• Imposta di registro;
• Imposta catastale;
• Imposta ipotecaria;
• IVA (solo se stai comprando la casa dal costruttore, se la compri da privato o da un’agenzia non devi pagare l’IVA).

Gli importi delle tasse sono diversi a seconda che si tratti di prima o seconda o successive case.

Calcolo imposte acquisto prima casa: agevolazioni

Se acquisti da un privato o da un’azienda che opera in esenzione IVA paghi:

• Imposta di registro pari al 2%, percentuale che si calcola sul valore catastale dell’immobile;
• Imposta ipotecaria pari a 50 euro;
• Imposta catastale pari a 50 euro;
• Non si paga IVA.

Se compri da impresa costruttrice o comunque da azienda soggetta a IVA, devi pagare:

• Imposta di registro pari a 200 euro;
• Imposta ipotecaria pari a 200 euro;
• Imposta catastale pari a 200 euro;
• IVA pari al 4% calcolata sul prezzo di vendita della casa.

Calcolo imposte acquisto seconda casa

Se acquisti da impresa paghi:

• Imposta di registro pari al 9%, percentuale che si calcola sul valore catastale dell’immobile;
• Imposta ipotecaria pari a 50 euro;
• Imposta catastale pari a 50 euro;
• Non si paga IVA. L’acquisto da impresa non comporta il pagamento di IVA.

Se però acquisti da impresa costruttrice entro 5 anni dal termine dei lavori di costruzione o ristrutturazione, paghi:

• Imposta di registro pari a 200 euro;
• Imposta ipotecaria pari a 200 euro;
• Imposta catastale pari a 200 euro;
• IVA, al 22% se l’immobile è di categoria catastale A/1, A/8 e A/9; oppure al 10% se l’immobile per tutte le altre categorie catastali.

Se compri da privato paghi:

• Imposta di registro pari al 9%, percentuale che si calcola sul valore catastale dell’immobile;
• Imposta ipotecaria pari a 50 euro;
• Imposta catastale pari a 50 euro;
• Non si paga IVA.

Stato al rogito

Stai cercando una cosa e hai trovato ciò che ti interessa. L’agente immobiliare o il proprietario ti hanno detto che la casa, al momento del rogito sarà occupata, oppure affittata, oppure libera e quindi ti stai chiedendo cosa significa. Vediamo subito il preciso significato di queste espressioni:

Che vuol dire

Stato al rogito libero. Significa che il vecchio proprietario, al momento dell’atto finale di compravendita, ti lascia la casa libera da cose e persone.

Stato al rogito affittato. Significa che la casa ti viene venduta affittata, con persone che ci abitano e che hanno un regolare contratto di affitto. Potrai quindi continuare a tenere la casa in affitto oppure, ma solo se possibile, disdire il contratto di affitto anticipatamente.

Stato al rogito occupato. Significa che nel momento del rogito, ossia dell’atto finale di compravendita, quella cosa sarà ancora occupata, di solito dal proprietario. Questa clausola spesso viene inserita quando il venditore deve ancora comprarsi un’altra casa presso cui trasferirsi proprio perché stava aspettando i soldi del compratore.

Conseguenze e soluzioni

I futuri proprietari quindi si chiedono come accertarsi e tutelarsi che lasci la casa nei tempi stabiliti dal rogito. Semplice: molto spesso si chiede al notaio di inserire un’apposita clausola, per esempio lasciando in custodia al notaio, su un libretto nominativo, una percentuale del costo della casa, che consegnerai solo nel momento in cui ll vecchio proprietario libererà la casa.

Inoltre si può inserire una clausola che fa scattare una penale, una specie di affitto che il vecchio proprietario deve pagare per ogni singolo giorno che supera oltre la scadenza. Questi sono gli esempi più comuni, perché le parti possono accordarsi come meglio credono.

Procedura

Il notaio è il professionista che la proprietà dell’immobile sia piena, che non ci siano vizi, che il mutuo sia stato estinto, che non gravino ipoteche sull’immobile. Tutto allo scopo di concludere la compravendita senza intoppi e soprattutto senza grattacapi futuri per il nuovo proprietario.

Cosa fare prima

Prima del rogito il futuro acquirente fa una proposta di acquisto: tale proposta si mette per iscritto (da soli o con l’aiuto di un agente immobiliare) e se il venditore la accetta allora si passa alla stipula del preliminare. Il preliminare è un contratto con cui le parti, venditore e compratore, si impegnano a finalizzare l’atto di vendita (rogitare) a una specifica data. Il preliminare è quindi una promessa id vendita futura. In quest periodo di tempo il proprietario attuale può portare via le sue cose e occuparsi delle varie faccende.

Documenti necessari

Prima del rogito, ossia della compravendita finale, il venditore deve fornire al notaio tutti i documenti relativi alla casa, tra cui anche la liberatoria spese, altrimenti il notaio non può e non deve stipulare nessun atto di compravendita, proprio per tutelare la parte acquirente. Senza uno di questi documenti la casa non è vendibile o comunque è ritardata.

Se sei un amministratore di condominio, di seguito puoi scaricare un fac simile certificazione pagamento spese condominiali.

Cosa rilascia il notaio dopo

Subito dopo il rogito il notaio non lascia nulla, né al venditore né al compratore. Semplicemente, dopo un mese dal rogito, dovrai recarti nuovamente nello studio notarile per ritirare la copia autentica dell’atto, nel quale appunto c’è scritto chi è il nuovo proprietario e le somme pagate.

Se però preferisci che il notaio ti rilasci qualcosa, prima del giorno del rogito comunica al notaio che vorresti una certificazione dell’atto, in attesa che lo studio ti consegni (o spedisca al tuo domicilio) la copia autentica del rogito (dopo circa un mese).

Una volta rogitato infatti, il notaio provvede a registrare tutte le modifiche catastali e quando completa tutto consegna l’atto alle parti. Questa certificazione non ha alcun valore legale, ma almeno ti può essere utile per avere sotto mano la lettura del rogito fino a quando avrai la copia autentica.

Cambio residenza

Se hai acquistato un immobile e lo hai dichiarato come prima casa per ottenere gli sconti fiscali, dopo il rogito hai tempo 18 mesi per cambiare residenza. I 18 mesi si calcolano a partire dal giorno del rogito e non dalla fine dei lavori.

Se però vi è un impedimento, una causa di forza maggiore, il termine inizia a decorrere a partire dalla cessazione dell’impedimento (Cassazione, ord. 9433/2018, Cassazione, sent. 2527/2014), purché si tratti di un impedimento imprevedibile e inevitabile.

Un ritardo della consegna da parte dell’impresa costruttrice non rappresenta un impedimento imprevedibile, per cui se non vuoi che l’Agenzia delle Entrate ti chieda il rimborso delle agevolazioni prima casa, ti conviene trasferire la residenza nel comune ove si trova l’immobile, per esempio puoi prendere una casa in affitto o andare a vivere presso un parente.

Infatti per le agevolazioni prima casa non è necessario andare a vivere esattamente in quella casa, ma va bene anche nello stesso Comune in cui si trova la casa comprata.

Compromesso

Tempo intercorrente tra compromesso e rogito. Se stai comprando una casa, sicuramente ti stai chiedendo quanto tempo può passare al preliminare al rogito. La risposta è molto semplice: non esiste un tempo massimo stabilito dalla legge, le parti possono accordarsi come meglio credono e in base alle rispettive esigenze.

Per esempio, se il proprietario della casa ha necessità di prendersi tempo perché deve comprare un’altra abitazione, può chiedere anche un anno, purché chiaramente la controparte accetti.

È uso e consuetudine stipulare il rogito entro al massimo sei mesi dal preliminare, ma come detto poc’anzi, non esiste nessuna regola in merito. Le parti possono accordarsi come preferiscono, l’importante è che nel preliminare mettano per iscritto la data entro cui rogitare.

Lasciare casa

Quanto tempo per lasciare una casa venduta. Nel compromesso (preliminare) assicurati che sia messo per iscritto che il venditore lasci la casa libera da persone e cose alla data del rogito. In questo modo il proprietario ha tutto il tempo necessario per effettuare un eventuale trasloco.

Una cosa molto importante è far inserire nel preliminare una clausola penale a carico del venditore se al rogito non libera l’immobile. In tal caso, se al rogito occupa ancora la casa, l’atto di compravendita non si può concretizzare e inoltre il venditore dovrà corrispondere al compratore la somma pattuita nel preliminare a titolo di penale.

Erogazione mutuo

Nella maggior parte dei casi le banche erogano la somma del mutuo il giorno stesso del rogito. Un funzionario della banca si presenta con te dal notaio e consegna l’assegno al venditore della casa. In questo caso quindi non sorge nessun problema: tu ottieni il tuo mutuo e il venditore ottiene subito i suoi soldi.

Ci sono però dei casi in cui, per varie ragioni, l’erogazione del mutuo avviene dopo il rogito, tramite versamento sul conto corrente del compratore, che poi lo girerà al venditore. Alcune banche infatti erogano il mutuo solo dopo che il notaio iscrive l’ipoteca sull’immobile acquistato, quindi circa 20/30 giorni dopo il rogito. Questa situazione potrebbe essere un po’ fastidiosa, ma nulla di complicato e di grave, purché chiaramente tu avvisi le parti coinvolte.

In questo modo all’atto del rogito tu e il venditore firmerete un ordine di bonifico irrevocabile ossia un accordo con cui la tua banca promette al venditore di girargli immediatamente il denaro appena sarà disponibile sul tuo conto corrente. È necessario che il compratore Dica subito al venditore che l’iter della sua banca sarà questo, perché il proprietario non è obbligato ad accettare il pagamento dopo il rogito, è a sua completa discrezione.