Possiedi un terreno  ma purtroppo non ha un accesso diretto alla strada: per entrarci devi passare per il fondo del tuo vicino e non c’è altra scelta al di fuori di questa. Il tuo fondo e il suo sono perfettamente collegati.

In questa guida completa sulla servitù di passaggio ti spiego cos’è e cosa significa, come acquisirla per usucapione, cos’è la servitù di passaggio carrabile, quando è permesso fare carico e scarico e infine a chi spettano le spese di manutenzione della zona di passaggio, se al proprietario del fondo dominante o a quello del fondo servente.

Cos’è e cosa significa

La servitù di passaggio è il diritto che ha un soggetto, di passare da un fondo altrui per entrare nel suo. Il fondo altrui è detto “servente”, perché appunto serve all’altro. Il fondo invece di chi effettua il passaggio, è detto “dominante”.

Si tratta di un diritto reale di godimento, non personale. Ciò significa che il diritto deriva dalla proprietà del fondo dominante. Se per esempio il fondo dominante viene venduto, il nuovo proprietario acquisisce il diritto di passaggio dal fondo altrui, anche se nell’atto di vendita non vi è fatta alcuna menzione.

Usucapione

L’usucapione è un modo, riconosciuto dalla legge italiana, che permette di acquisire un diritto su una cosa attraverso il possesso continuativo protratto per uno specifico tempo.

Per esempio: supponiamo che trovi un casolare completamente abbandonato. E inizi a usarlo, lo sistemi, lo usi per i tuoi scopi. Per ben venti anni il proprietario non si fa vivo, non si interessa minimamente di quel casolare.

Trascorsi i venti anni puoi chiederne l’usucapione, ossia di acquisire la piena proprietà. Questo perché per ben venti anni (termine stabilito dalla legge), il proprietario si è completamente disinteressato, al contrario di te che ti sei preso cura di quel casolare.

Dopo aver chiarito cos’è l’usucapione in generale, torniamo al nostro argomento, ossia come acquisire la servitù di passaggio per usucapione, ossia il diritto a passare per un fondo altrui dopo averlo fatto per un tot periodo di tempo.

Nascita della servitù di passaggio per usucapione

L’acquisizione di una servitù di passaggio per usucapione, può avvenire solo se si tratta di una servitù apparente, ossia una servitù caratterizzata da opere visibili e permanenti. Ad esempio la creazione di un cancelletto le cui chiavi sono del proprietario del fondo dominante, oppure semplicemente la presenza di un viottolo che attraversa il fondo servente, formatosi a seguito del continuo calpestio.

La legge prevede il requisito dell’apparenza, affinché il proprietario del fondo servente possa effettivamente vedere che c’è qualcuno che attraversa il suo fondo. Deve trattarsi quindi una servitù evidente e non clandestina o fatta di nascosto.

Per acquisire la servitù di passaggio, occorrono almeno venti anni di utilizzo, ridotti a dieci solo se il proprietario del fondo dominante l’ha acquisita attraverso un titolo debitamente trascritto. I venti anni decorrono dal giorno in cui le opere si sono realizzate (Cass. 3472/1989); mentre il più breve termine di dieci anni, decorre dal giorno in cui è stato trascritto il titolo.

Cosa fare

Una volta trascorsi i venti anni, il proprietario del fondo dominante non acquisisce la servitù di passaggio in maniera automatica. La servitù di passaggio, come qualsiasi altra servitù, va costituita per atto scritto.

Praticamente i proprietari dei due fondi, devono mettere per iscritto che un fondo diventa servente dell’altro. Siccome non sempre il titolare del fondo servente è d’accordo, si finisce per andare in tribunale. In mancanza di contratto, se il giudice emette sentenza a favore del richiedente, la sentenza costituisce effettivamente la servitù.

Dunque, ricapitolando, una servitù di passaggio si può costituire attraverso:

  1. Atto tra le parti;
  2. Sentenza del giudice;
  3. Atto dell’autorità amministrativa, nei casi previsti dalla legge (art. 1032 c.c.).

Carrabile

La servitù di passaggio carrabile è quella servitù che permette di transitare da un fondo altrui non solo a piedi, ma anche usando mezzi meccanici, quali ad esempio auto, furgoni, aratri. Avere una servitù classica (solitamente solo pedonale) non permette di attraversare il fondo altrui anche con macchine.

Per attraversare il fondo altrui con le macchine, deve necessariamente avere anche la servitù carrabile. Può trasformare la servitù, da pedonale a carrabile, in uno dei seguenti modi:

  1. Accordandosi con il proprietario del fondo servente, che gli concede di passare da servitù pedonale a servitù carrabile, dunque mettendolo per iscritto;
  2. Attraverso la sentenza di un giudice, se le parti non riescono a mettersi d’accordo e una delle due decide di portare il caso in tribunale.

Carico e scarico

Nella servitù di passaggio è compreso il diritto di fermata (Corte di Cassazione, sent. n. 6762/2012), inteso come sosta per carico e scarico di merci, prodotti, persone. Dunque il proprietario del fondo dominante, può usare le macchine per fare carico e scarico, se serve per il fondo.

La sosta deve essere limitata nel tempo, ma non necessariamente brevissima in senso stretto. Si pensi ad esempio alla sosta necessaria per gestire le operazioni di un trasloco. In tal caso è del tutto fisiologico che le operazioni di carico e scarico non siano brevissime e immediate.

Non può però lasciare in sosta prolungata un mezzo, non é consentito parcheggiare in modo prolungato (per giorni e giorni). Il titolare del fondo dominante quindi, deve limitarsi a fare carico e scarico nei limiti consentiti dalla situazione e per gli utilizzi del fondo, ma non può parcheggiare i sui veicoli a oltranza sulla servitù.

Manutenzione

Supponiamo che tu abbia la servitù di passaggio presso un fondo altrui e che quella stradina debba essere rifatta. Chi deve pagare le spese? La legge in tal senso è molto chiara (art. 1069 c.c.): se il contratto relativo alla servitù non specifica alcun tipo di ripartizione tra le parti, allora il costo è a carico del proprietario del fondo dominante, il quale usa quel passaggio.

Se però le opere di manutenzione offrono vantaggi non solo al fondo dominante ma anche a quello servente, allora le spese si ripartiscono in base ai rispettivi vantaggi ottenuti (co. 3 dell’art. 1069 c.c.). Se quindi, per esempio, quella stradina è unica e se ne servono entrambi i proprietari del fondo, allora il costo di manutenzione è a carico di entrambi.