Società immobiliare 2024: cos’è e come funziona, costituzione, di comodo

Se hai delle proprietà immobiliari puoi gestirle in due modi: da privato senza partita IVA, oppure aprendo una vera e propria società di gestione immobiliare. Chiaramente la situazione è molto diversa, sia sotto il profilo gestionale che fiscale: una persona fisica ha un tipo di tassazione, diversa da quella delle società.

In questa guida completa sulla società immobiliare ti spiego cos’è e come funziona, i vantaggi della costituzione, quando conviene aprirla, quando una società di gestione immobiliare si definisce “di comodo” e a cosa va incontro, infine come funziona in caso di cessione quote.

Cos’è e come funziona

La società immobiliare è un impresa il cui fine (oggetto sociale) è quello di gestire un patrimonio immobiliare, attraverso l’acquisto di:

• Appartamenti/case/ville e la rivendita al pubblico;
• Immobili da ristrutturare e rivendere;
• Terreni su cui costruire per poi rivendere;
• Immobili da dare in affitto.

L’oggetto sociale è quindi la gestione di un patrimonio immobiliare.

Costituzione

Puoi costituire una società immobiliare in qualsiasi forma:

1. Società di persone (società semplice – s.s., società in nome collettivo s.n.c., società in accomandita semplice s.a.s.);
2. Società di capitali (società per azioni – s.p.a., società in accomandita per azioni – s.a.p.a., società a responsabilità limitata s.r.l.).

Aprire una società immobiliare

La differenza tra società di persone e società di capitali è molto netta: nelle società di persone i soci rispondono delle obbligazioni sociali non solo con il capitale aziendale ma anche con il proprio patrimonio personale. Quindi se per esempio la società va male e va in fallimento, i creditori possono anche aggredire la tua auto, la tua casa, i tuoi averi, senza limiti.

Nella società di capitali invece, i creditori aziendali possono aggredire solo il capitale societario e non quello personale dei soci. Quindi se investi in una società di capitali, sei tranquillo che al massimo, in caso di fallimento, perdi quello che hai investito ma nessuno verrà a toglierti la tua casa, la tua auto, i tuoi averi.

Conviene

Supponiamo che tu abbia vari appartamenti e che li affitti. Al momento sta gestendo il tutto come privato, ma ti chiedi se, dal punto di vista fiscale conviene aprire una società immobiliare o continuare a gestire il tutto come privato. La tassazione è infatti molto diversa se continui a gestire i tuoi immobili come privato oppure se decidi di gestirli attraverso una società.

Aprire una società immobiliare per gestire propri immobili

Innanzitutto sappi che aprire una società richiede:

1. Il pagamento annuale di un commercialista;
2. La tenuta di una contabilità;
3. Dei costi di gestione;
4. L’iscrizione all’INPS e il pagamento dei contributi.

Sono tutti costi che dovresti pagare in più rispetto a ora, senza contare che la tassazione di una società di solito è più alta rispetto a quella di una persona fisica, che come sai si basa sulle aliquote IRPEF. Quindi la cosa migliore da fare è, insieme al tuo commercialista, fare una simulazione, ossia un calcolo di quante tasse pagheresti come persona fisica e quante tasse pagheresti come società.

Vantaggi

C’è un particolare vantaggio per le società immobiliari. Quando tu non ci sarai più e gli immobili andranno agli eredi, se hai una società immobiliare gli immobili saranno trasferiti ai tuoi eredi tramite trasferimento di quota srl, che è più economica rispetto all’imposta di successione.

Quindi in un’ottica di passaggio generazionale, è più conveniente trasferire la quota di una srl piuttosto che l’immobile come privato.

Lo stesso discorso vale per la donazione! Uno conto è fare una donazione ai tuoi figli come privato, un conto è trasferire la quota di una società: la tassazione è più conveniente nel secondo caso.

Aprire una società immobiliare per gestire affitti

Per la gestione degli affitti il ragionamento è analogo: conviene fare una simulazione con il tuo commercialista per capire se i costi sono maggiori come privato o come società.

Di solito una società costa di più, sia per tassazione che per costi di gestione, ma e, come nel caso spiegato nel paragrafo precedente, stai facendo delle valutazioni in ottica di un trasferimento generazionale, allora la società è una possibilità da prendere in considerazione.

Di comodo

Una società di comodo è una società creata al solo scopo di facciata, questo si evince dai seguenti elementi:

1. Sebbene gli immobili siano intestati alla società, rimangono nella piena disponibilità del/dei soci/socio;
2. Non c’è alcuna attività imprenditoriale.

Tipico caso è quello di società di gestione affitto, che concedono gli immobili ai soci stessi oppure ai familiari, a prezzi molto inferiori rispetto al mercato oppure in comodato gratuito.

Alle società di comodo si applica un’apposita normativa. Prima di tutto bisogna capire se una società è di comodo, una volta confermato, allora si applicano le relative regole.

Per fare ciò si considera il test di operatività, che appunto consente di capire se una società è realmente operativa oppure è solo fittizia. Il test di operatività, giusto per capirsi, consiste in un calcolo dei ricavi della società e una comparazione con quelli minimi previsti da una serie di indicatori.

L’Agenzia delle Entrate infatti, se una società che non mette a reddito i suoi immobili e non motiva adeguatamente tale scelta, la vede come una società di comodo (Cassazione, V Sez. Civ. n. 7034/2018): ad essa si applicherà quindi la disciplina fiscale delle società di comodo, che è penalizzante rispetto alle società operative.

Familiare

Alla luce di quanto esposto finora ti stai quindi chiedendo come creare una società dove far confluire i tuoi immobili senza però poi passare per una società di comodo. La risposta c’è e si chiama società semplice immobiliare di mero godimento: una tipologia societaria che beneficia di alcuni importanti vantaggi:

• Può aggregare il patrimonio di più persone, perché è appunto una società;
• Ha bassi costi di gestione;
• Le norme sulla gestione sono enormemente semplificate;
• Le quote sociali si possono anche intestare a società estere (quindi proteggendo le quote da eventuali creditori personali!);
• I conferimenti dei soci non sono sottoposti a perizia;
• Facilità il passaggio generazionale (si evita la tassa di successione che sarebbe prevista in assenza di società);
• Non è sottoposta alla tassazione delle società di capitali ma a quella delle persone fisiche;
• Evita i problemi derivanti dalla comproprietà ed eventuali divisioni.

Tassazione

Se una società ha un immobile e lo vende, tale vendita genera una plusvalenza e come tale va tassata. Allora alcune società, furbescamente, cosa fanno: al posto di cedere l’immobile con un atto di cessione immobile, cedono la quota di una società, che guarda caso ha una tassazione minore.

La cessione di quote societaria infatti paga un’imposta di registro fissa pari a 200 euro e niente imposte ipotecarie e catastali. La cessione di ramo d’azienda invece paga un’imposta del 9% per la parte immobiliare e del 3% e 0,5% per gli altri beni inclusi. Ecco perché succede che furbescamente alcune srl cedano la quota piuttosto che l’immobile: perché pagano meno tasse.

Cessione quote

Abbiamo quindi visto nel paragrafo precedente, che alcune società cercano furbescamente di pagare meno tasse usando la cessione quota societaria al posto della cessione dell’immobile.

Ma se lo scopo è quello di eludere le tasse, non dormiranno sonni tranquilli: l’Agenzia delle Entrate è sempre sull’attenti e se in base ai suoi accertamenti, ritiene che un’azienda ha usato la cessione delle quote societarie per evitare la cessione di immobili, allo scopo di pagare meno tasse, chiede quanto dovuto, non si sfugge.

L’Agenzia delle Entrate quindi chiederà alla società l’imposta evasa e se tale imposta supera una certa somma scatta anche il reato di dichiarazione infedele per il rappresentante della società venditrice.

L’art. 20 del Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR) infatti, in qualità di norma antielusiva, permette all’Agenzia delle Entrate di riqualificare un’operazione in base alla “funzione economica” dell’atto compiuto.

Quindi l’Agenzia delle Entrate, se accerta che si è trattata di una fittizia cessione quota srl, per non fare la cessione di immobile e pagare le relative tasse, allora chiede l’imposta evasa e se la somma è ingente e supera la soglia di punibilità, a carico del rappresentante della società scatta il reato penale.