Alla fine è successo: hai litigato con l’inquilino in affitto nel tuo appartamento su chi dovesse pagare quelle determinate spese condominiali. Ma non solo, anche il proprietario del negozio al pian terreno non vuole pagare la sua parte. Chi ha ragione? Sei sicuro che questa volta non spetti proprio a te pagare?
In questa guida sulle spese condominiali ti spiego nel dettaglio quali sono, come avviene la ripartizione nel condominio, chi deve farsene carico tra inquilino e proprietario, quando i negozi devono contribuire e, infine, quando è possibile detrarre le spese condominiali. Ecco cosa devi sapere.
Quali sono
Le spese condominiali comprendono i costi generali comuni per tutto l’edificio, che quindi vanno calcolate per tutto l’immobile e poi vanno ripartite tra i singoli condomini. Le spese condominiali non sono uguali per tutti gli edifici, ma dipendono da condominio a condominio. Le spese condominiali generali comprendono ad esempio:
- Pulizia delle scale e aree comuni;
- Energia elettrica per le parti comuni (scale, giardino e ascensore).
In alcuni comuni, soprattutto nelle città più grandi del nord Italia, le spese condominiali comprendono ulteriori costi come:
- Riscaldamento;
- Acqua.
Inoltre, anche qui occorre fare una differenziazione: alcuni edifici hanno il riscaldamento centralizzato, ma ogni condominio ha un contatore autonomo per cui alla fine dell’anno, si controlla quanto realmente ognuno ha consumato e si procede con il conguaglio a debito o a credito. Lo stesso vale per l’acqua consumata.
Suggerimento
Le parti considerate comuni del condominio sono elencate nell’articolo 1117 del codice civile.
Straordinarie
Le spese straordinarie si riferiscono a costi per lavori occasionali e utili a mantenere il valore dell’immobile, per esempio i costi di imbiancatura delle pareti esterne, il rifacimento delle scale, la sostituzione della caldaia comune, il rifacimento del tetto oppure delle tubature. Le spese straordinarie non sono comprese nelle spese condominiali e sono a carico del proprietario.
Ripartizione
L’articolo 1123 del codice civile detta le norme per la ripartizione delle spese. Nel primo comma sancisce che la suddivisione delle spese comuni avvenga proporzionalmente al valore di ogni appartamento, salvo diverso accordo tra le parti.
Maggiore è quindi il valore del singolo appartamento, maggiori saranno le spese condominiali. Il secondo comma stabilisce però subito una deroga: se una cosa serve ogni condomino in maniera differente, i criteri di ripartizione devono seguire non il valore dell’immobile ma l’uso che ogni proprietario ne fa.
Esempio
L’assemblea condominiale delibera il rifacimento del tetto. Se le spese riguardano un tetto che copre solo la metà degli appartamenti, saranno solo questi a doversi accollare i costi e non gli altri. Salvo diverso accordo tra le parti.
Calcolo in base ai millesimi
Di solito le spese condominiali vengono ripartite in base alle tabelle millesimali: maggiore é il millesimale di propria competenza, maggiore è il costo di spese da pagare. Il calcolo é abbastanza semplice in presenza di una sola tabella millesimale, ma è leggermente più complicato in presenza di due tabelle millesimali.
Esempio
Una tabella millesimale. Costo rifacimento tetto da ripartire 15.000 euro. Millesimi del tuo appartamento 230 (millesimi totali dell’edificio pari a 1.000). Quindi il costo a tuo carico é 15.000 : 1000 x 230 = 3.450 euro.
Esempio
Due tabelle millesimali e millesimi totali diversi. Costo rifacimento tetto da ripartire 15.000, da ripartire in due tabelle millesimali 30% e 70%. Totale millesimi 1a tabella 1000 e della 2a tabella 1.500. Per il tuo appartamento sono previsti, per la prima tabella millesimi 230 e per la seconda tabella millesimi 500. euro. A questo punto devi:
- Ripartire il costo di 15.000 euro tra le due tabelle, quindi 4.500 nella prima (il 30% di 15.000) e 10.500 nella seconda (il restante 70%);
- Calcolare il valore del millesimale, quindi 4,5 (dato da 4.500 / 1000) per la 1a tabella e 6,656 (dato da 10.500 / 1.600) per la 2a tabella;
- Moltiplicare il valore millesimale per ogni tabella, quindi 1.035 euro (4,5 * 230) e 3.328 euro (6,656 * 500), per un costo totale a tuo carico di 4.363 euro.
Carico
In caso di contratto di affitto, l’articolo 1576 del codice civile sancisce che siano a carico del proprietario tutte le spese necessarie (spese straordinarie), mentre quelle ordinarie sono a carico dell’inquilino. Le spese a carico dell’uno e dell’altro sono elencate nella Legge 392/78, che prevede la ripartizione come il seguente schema:
| Inquilino | Proprietario |
|---|---|
| Pulizia | Spese straordinarie |
| Manutenzione ascensore | / |
| Fornitura acqua | / |
| Energia elettrica | / |
| Riscaldamento | / |
| Spurgo fosse biologiche | / |
| Altri servizi generali | / |
In caso di importanti lavori di ristrutturazione straordinaria, il proprietario può domandare all’inquilino un aumento del canone mensile di affitto. L’aumento non deve essere maggiore all’interesse legale applicato sul costo sostenuto.
Proprietario
Stai acquistando una casa e temi che prima o poi l’amministratore di condominio venga a chiederti soldi per lavori effettuati quando l’appartamento non era tuo? Oppure al contrario, stai vendendo la tua casa e vuoi assicurarti che, dopo la vendita, l’amministratore non potrà più nulla chiederti per le opere successive alla vendita?
Iniziamo dal punto di vista del nuovo proprietario. Il suo timore principale é quello di dover pagare per spese passate. L’articolo 63 comma 4 del codice civile sancisce che sono co-responsabili sia il vecchio che il nuovo proprietario per le spese durante l’anno del rogito e quello precedente.
Esempio
L’immobile viene venduto nel 2017. Nuovo e vecchio proprietario sono responsabili entrambi per le spese del 2016 e del 2017 e l’amministratore é quindi legittimato a chiederli sia a l’uno che all’altro. Per gli anni precedenti rimane responsabile solo il venditore: se l’amministratore chiede il pagamento al nuovo titolare quindi, la richiesta non ha valore legale. Per gli anni successivi al 2017 é responsabile il nuovo proprietario.
Negozio piano terra
Se sei proprietario di un immobile situato al piano terra, sei obbligato a pagare le spese di manutenzione e ristrutturazione per il vano scale e per l’ascensore, sia che l’immobile sia da te abitato, sia affittato a uso residenziale, sia affittato come negozio. Lo ha stabilito la sentenza n. 2238 del 09/07/2015 del Tribunale di Genova.
Secondo l’interpretazione dei giudici infatti, il vano scale e l’ascensore rappresentano beni comuni che contribuiscono al valore dell’intero immobile, per cui le relative spese di ristrutturazione e manutenzione gravano su tutti, anche su chi non usa le scale e l’ascensore (per esempio avendo un accesso autonomo). La ripartizione delle spese quindi va fatta secondo le tabelle millesimali.
Diverso é il caso delle spese ordinarie d’uso, che vanno attribuite solo a chi usa effettivamente un bene e non in base ai millesimi. Quindi, per esempio, se ci sono giardini recintati, chi non può accedervi non ne paga le spese di giardinaggio (vedi sentenza Cassazione 5179/1992).
Detrazioni
Le detrazioni fiscali Irpef in caso di interventi di ristrutturazione, non valgono solo per i lavori sugli appartamenti privati, ma anche sui lavori effettuati in condominio.
Se quindi hai sostenuto un costo per la ristrutturazione delle parti comuni condominiali può dichiararle nel 730 (o modello Unico) e ottenere il rimborso Irpef che ti spetta. Se l’immobile appartiene a più persone (due o più comproprietari) ognuno di loro dichiarerà nel 730 la sua parte spettante.
Esempio
Costo di 4.000 euro per rifacimento tetto condominiale. Appartamento appartenente a due fratelli. Ognuno dei due dichiarerà sul 730 il 50% del costo sostenuto, ossia 2.000 euro.