Una volta accettata la proposta di acquisto, bisogna proseguire con le questioni burocratiche: dal preliminare, all’eventuale mutuo, al rogito con cui finalmente si trasferisce la proprietà dell’immobile. In tutto questo percorso ci sono dei costi da affrontare e, non è sempre facile capire a chi spetti sostenerle.

In questa guida completa sulle spese registrazione preliminare ti spiego quali sono i costi da sostenere, in termini di imposte, imposta di registro, marca da bollo, quali sono i costi del notaio, dunque chi deve pagare, chi deve farsi carico di queste spese, infine cosa succede in caso di vendita di immobile soggetto a IVA.

Perché registrare

Il preliminare, conosciuto anche come compromesso, è un accordo con cui le parti promettono di concludere la compravendita a una certa data e a determinate condizioni. Il preliminare non è obbligatorio, ma è comunque molto diffuso e serve soprattutto quando le parti non possono procedere immediatamente alla compravendita.

Si pensi, ad esempio, a quando il compratore deve prima chiedere un mutuo e quindi si firma un preliminare per promette l’acquisto a quando la banca avrà concesso il prestito. Oppure si pensi a quando il venditore non può liberare subito la casa, perché deve prima trovarne un’altra. In questi casi solitamente si stipula prima un preliminare: in questo modo venditore e compratore promettono di mantenere l’affare.

Attenzione

La proprietà dell’immobile si trasferisce solo con l’atto di compravendita, non con il preliminare! Questo è solo una promessa di vendita, ma non trasferisce alcuna proprietà.

Imposte da pagare

Entro 30 giorni dalla firma, il preliminare va registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Solitamente vi provvede il notaio che sta seguendo la compravendita. Per la registrazione bisogna pagare le seguenti imposte:

  • 200 euro di imposta di registro. Questa imposta è fissa, a prescindere dal prezzo a cui l’attuale proprietario venderà l’immobile;
  • 16 euro di imposta di bollo ogni 4 facciate se il preliminare avviene con scrittura privata. Passa invece a 155 euro di imposta di bollo se il preliminare avviene per scrittura privata autenticata o per atto pubblico).

Queste sono le imposte fisse. Se il preliminare prevede un pagamento (per esempio la consegna della caparra confirmatoria oppure un acconto sul prezzo di vendita), allora bisogna pagare anche l’imposta di registro proporzionale, pari a:

  1. 0,50% della caparra;
  2. 3% dell’acconto sul prezzo di vendita.

Quindi, se per esempio il preliminare prevede una caparra di 10.000 euro, allora bisogna pagare 50 euro di imposta di registro proporzionale (0,50% di 10.000). Se il preliminare prevede anche un acconto sul prezzo di vendita, su quell’acconto bisogna pagare un’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto. Se quindi, per esempio, il preliminare prevede un acconto di 50.000 euro, allora bisogna pagare 1.500 euro di imposta di registro proporzionale. Tutto per un totale di 1.550 euro.

Queste due imposte però (lo 0,50% sulla caparra e il 3% sull’acconto), poi verranno detratte al momento della compravendita definitiva. Se quindi con la compravendita definitiva si devono pagare, per esempio, 4.000 euro di imposta di registro, si detraggono 1.550 euro di imposta già pagata in fase di preliminare.

Questo fatto finora è solo un esempio teorico, perché in genere il preliminare prevede la caparra confirmatoria oppure l’acconto sul prezzo. Raramente li prevede entrambi.

Attenzione

Il preliminare in genere specifica a che titolo si versano dei soldi. Se il preliminare non specifica nulla, non dice se si tratta di caparra o acconto sul prezzo finale, ai fini delle imposte tutto l’importo si considera come acconto sul prezzo, quindi va tassato al 3% (e poi detratto dall’imposta di registro finale ovviamente).

A chi spettano: chi paga

L’articolo 1475 del codice civile sancisce che le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, a meno che le parti decidano diversamente.

A carico di chi le imposte

E’ dunque l’acquirente il responsabile del pagamento delle imposte sopra citate. Della registrazione se ne occupa in genere l’agenzia immobiliare (o il notaio, se le parti hanno fatto il preliminare con il notaio), le imposte le paga poi il compratore.

Nella prassi, succede solitamente che sia il compratore a pagare tutto. Delle volte, si decide di dividere a metà, tra compratore e venditore, i 200 euro e le spese delle marche da bollo. Chiaramente invece, per quanto riguarda lo 0,50% o il 3% (su caparra o acconto), sono sempre a carico del compratore.

IVA da pagare

Quando si compra una nuova costruzione, il compratore paga anche l’IVA sul prezzo. In questo caso, se il preliminare prevede il versamento di:

  • Un acconto sul prezzo di vendita, allora questo acconto va fatturato inserendo l’IVA. In questo caso si paga un’imposta di registro pari a 200 euro;
  • La caparra confirmatoria, allora sulla caparra non si paga l’IVA. Per quanto riguarda l’imposta di registro invece, va pagata quella proporzionale, pari allo 0,50%.

Costo notaio

In genere durante il preliminare non interviene già il notaio. Della registrazione del preliminare infatti, se ne occupano le parti oppure, se c’è, l’agenzia immobiliare.

Se però è intervenuto un notaio e si occupa della registrazione, allora bisogna pagargli il compenso. Le spese sono a carico del compratore, tuttavia le parti possono disporre diversamente. Tutto quindi è rimesso agli accordi tra le parti, ma in genere di queste spese se ne fa carico il compratore.

Conclusioni

Comprare una casa significa quindi sostenere vari costi: non solo quello della casa, ma anche imposte e spese del notaio. Senza parlare poi delle eventuali spese di ristrutturazione, se si compra un immobile da sistemare. Prima di fare un acquisto dunque, bisogna fare bene i propri calcoli e capire quanto può servire in termini di mutuo.