Stai compilando la DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica) per ottenere l’ISEE e, nel quadro FC3, ossia quello relativo agli immobili, chiede di indicare il “valore ai fini IMU della quota posseduta”. Ti stai dunque chiedendo quale sia il valore da indicare.

In questa guida completa ti spiego come calcolare il valore casa ai fini IMU per ISEE, qual è la formula da applicare, dove reperire i dati che ti servono, ti fornisco anche alcuni esempi concreti di calcolo e quali sono le regole da applicare in specifici casi, quale ad esempio un immobile posseduto al 50%, oppure un immobile su cui grava il mutuo, oppure come considerare le pertinenze (box, cantina, garage…).

Calcolo

L’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) è un documento che indica la situazione economica, familiare e patrimoniale di un soggetto. Per arrivare a questo indicatore, occorre analizzare vari dati del soggetto, tra cui appunto eventuali case e terreni posseduti.

Nel quadro FC3 (quello relativo appunto agli immobili) devi inserire il valore di ogni immobile (casa o terreno) posseduto al 31 dicembre del secondo anno precedente la dichiarazione. Quindi, se per esempio sei nell’anno 2024, devi inserire il valore di ogni immobile che possedevi al 31 dicembre 2022. Se hai comprato una casa nel 2023, non devi inserirla.

Qual è il valore da inserire

Nel quadro FC3 non devi inserire il prezzo pagato al momento dell’acquisto dell’immobile, ma il valore ai fini IMU. Se quindi, per esempio, hai pagato la casa 200.000 euro, non devi inserire 200.000 euro, ma un altro valore, ossia il valore ai fini IMU. Vediamo come si calcola.

Formula

Il valore ai fini di un immobile si calcola così:

Rendita catastale * 1,05 * coefficiente della categoria catastale di appartenenza.

I dati che ti servono sono dunque due:

  1. La rendita catastale. Puoi trovarla sull’atto di acquisto della casa ma, se è passato troppo tempo, può essere che la rendita catastale sia cambiata. Ti consiglio quindi di fare una visura catastale, in modo da conoscere il valore esatto. Qui ti spiego come fare una visura catastale. Puoi trovare il valore della rendita catastale anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nel tuo cassetto fiscale.
  2. Il coefficiente della categoria catastale di appartenenza, che altro non è che un semplice numero che cambia in base alla categoria catastale di un immobile.

Ecco di seguito i coefficienti catastali per ogni categoria:

  • Classe catastale da A/1 a A/11 = il moltiplicatore è 160;
  • Classe catastale A/10 = il moltiplicatore è 80;
  • Classe catastale da B/1 a B/8 = il moltiplicatore è 140;
  • Classe catastale C/1 = il moltiplicatore è 55;
  • Classe catastale C/2, C/6 e C/7 = il moltiplicatore è 160;
  • Classe catastale C/3, C/4 e C/5 = il moltiplicatore è 140;
  • Classe catastale da D/1 a D/10 = il moltiplicatore è 65;
  • Classe catastale D/5 = il moltiplicatore è 80.

Esempio calcolo

Calcolo ai fini IMU di una casa di civile abitazione, classe catastale A73 e rendita catastale pari a 275 euro.

Calcolo valore ai fini IMU =>

275 * 1,05 * 160 =

288,75 * 160 = 46.200 è il valore ai fini IMU ed è il valore che devi inserire nel quadro FC3.

Casi particolari

Ecco come comportarsi in alcuni casi particolari:

  • Immobile posseduto al 50%. Supponiamo che tu sia titolare della casa solo al 50%, in comproprietà con un’altra persona. In tal caso, la formula è sempre quella di cui sopra ma, nel quadro FC3, devi indicare la metà. Nell’esempio del paragrafo scorso quindi, non devi indicare 46.200 ma 23.100, esattamente la metà.
  • Immobile con mutuo. Se sull’immobile grava un mutuo, al valore IMU calcolato come sopra, devi sottrarre il mutuo residuo ancora da pagare. Se il risultato ottenuto è minore di 52.500 euro, allora non rileva ai fini IMU. Questo valore di 52.500 euro è incrementato di 2.500 euro per ogni figlio dal terzo in poi (convivente). Se superiore a questi importi, il valore rileva per due terzi della parte eccedente (art. 5, co. 2, DPCM 159/2013).
  • Immobile con pertinenze. Possiedi una casa e ha delle pertinenze (per esempio garage e cantina). In questo caso, il valore da indicare dipende dalla presenza o meno di rendite catastali separate.

Mi spiego meglio: se le pertinenze non hanno rendite separate dall’immobile principale, allora non devi fare nulla: la rendita della pertinenza è già inglobata in quella dell’immobile. Devi dunque procedere al calcolo come spiegato nei passi precedenti.

Se invece le pertinenze hanno rendite separate (il garage ha una sua rendita, il box pure…) allora devi calcolare un valore IMU per ognuna di loro. Devi calcolare il valore IMU dell’immobile principale e indicarlo nel quadro FC3. Poi, per ogni pertinenza che ha una sua rendita autonoma, devi calcolare un altro valore IMU e indicarlo nel quadro FC3. I valori non devono essere sommati, ma devi indicare ogni valore IMU, uno per l’immobile principale e uno per ogni pertinenza dotata di autonoma rendita.