Ti è stato donato un terreno agricolo, oppure possiedi ormai da tempo una campagna che vorresti vendere, ma non sai proprio come calcolare, stimare il valore di mercato al mq?

Questa guida ti aiuterà a stimare il valore reale del tuo terreno, che tu sia il proprietario che desidera venderlo, oppure il potenziale acquirente che vuole capire se il prezzo richiesto è onesto.

Azienda agricola

Calcolo e stima al mq

Per stimare il valore, possiamo partire da un calcolo del valore catastale, che poi, come vedremo più avanti, potrà essere aggiustato in aumento o in diminuzione, a seconda delle caratteristiche del terreno.

Quello che ti occorre per il calcolo é:

  1. la categoria catastale del terreno;
  2. il reddito dominicale non rivalutato (sarebbe la rendita catastale dei terreni agricoli).

Puoi trovare questi valori nell’ultimo 730 (o Modello Unico) oppure presso l’ufficio del catasto del tuo Comune. La rendita catastale può essere reperita anche online tramite il sito dell’Agenzia del Territorio: basta inserire il codice fiscale del proprietario e gli estremi catastali del terreno (comune, foglio, particella, etc.).

Supponiamo che la categoria sia T – Terreni agricoli e che la rendita catastale sia pari a 450 euro. Il valore catastale si calcola così:

Si deve prima rivalutare 450 del 25%, quindi
450 + 25% di 450 =
450 + 112,5 = 462,5 é la rendita catastale rivalutata del 25%.

Dopodichè si moltiplica questo valore per il moltiplicatore catastale, che per i terreni agricoli categoria T è uguale a 90.

Quindi si fa 467,5 x 90 = 42.075 euro é il valore di mercato di riferimento.

Prezzo

Dal calcolo abbiamo ottenuto 42.075, che è un buon indicatore del costo di mercato del terreno. Non si può però fare a meno di fare eventuali ulteriori aggiustamenti, per arrivare al reale valore, prendendo in considerazione tutte le caratteristiche che lo influenzano positivamente o negativamente:

  • la qualità della zona ambientale in cui si trova la campagna;
  • la possibilità di sfruttare il terreno per coltivazioni o altro;
  • la presenza o meno di piantagioni;
  • la tipologia pregiata o meno pregiata di piantagioni (se ci sono tartufi varrà molto di più di un uliveto);
  • la presenza di costruzioni;
  • la presenza di corsi d’acqua o pozzi;
  • la presenza di strade;
  • la lontananza con il centro abitato;
  • la presenza di vincoli o servitù passive;
  • etc.

Tutti questi elementi, fanno sì che due terreni con lo stesso valore catastale, ma con caratteristiche differenti, abbiano anche un valore reale diverso.