Valutazione di un terreno 2024: come fare, agricolo, edificabile

Stabilire il prezzo di un terreno non è semplicissimo: intervengono tante variabili che possono modificare il valore, come per esempio il fatto che sia edificabile o agricolo, la coltura, l’ubicazione e anche lo stato di conservazione. Fortunatamente ci sono anche dei parametri indicativi che possono almeno darti un’idea, prima della stima precisa di un tecnico.

In questa guida completa sulla valutazione di un terreno, che sia edificabile o agricolo, ti spiego come fare, come procedere alla misurazione della superficie del terreno, qual è il valore se si tratta di un terreno edificabile o non edificabile, come usare il database OMI per avere indicazioni sul valore, come rivalutare il costo ed infine cosa succede in caso di occupazione abusiva di suolo altrui.

Come fare

Hai adocchiato un terreno (agricolo o edificabile) che ti interessa, ma non sai come stimare il valore per capire se il venditore ti sta chiedendo un prezzo onesto o troppo alto. Oppure sei tu il venditore, desideri sbarazzarti di un terreno che non ti serve più, vuoi venderlo al più presto ma non sai assolutamente come fare la valutazione di un terreno.

Stima

Innanzitutto devi sapere che il valore di un terreno dipende da tre fattori:

1. Rendita catastale (o reddito domenicale se si tratta di un terreno agricolo);
2. Dimensione: più è grande il terreno e più scende il prezzo al metro quadro del terreno (lo so può sembrarti assurdo ma è così);
3. Componenti accessori indipendenti dal terreno stesso, quali ad esempio la vicinanza a fiumi, la sua ubicazione, la vicinanza o meno al centro abitato, ecc.

Misurazione

La prima cosa che devi fare per calcolare il valore di un terreno agricolo, non edificabile o edificabile, è misurare la superficie. Vediamo di seguito come misurare l’estensione di un terreno, grazie a strumenti gratis disponibili online.

Un programma online gratis e che si basa su Google Maps è ACME Planimeter. Una volta entrato nel sito devi:

1. Ingrandire l’area da misurare (semplicemente usando la rotellina del mouse come fai sempre con Google Maps);
2. Con dei semplici click del mouse delimita il perimetro dell’area: in basso ti appare subito la misurazione, tra l’altro in varie unità di misura:

Edificabile

Per stimare il valore di un terreno edificabile (ossia il valore del terreno al metro quadro) si applica la seguente formula:

VEtot = SL * IF * Vemq

-> (Vetot * LA)/IF -> VL, ossia valore del terreno al metro quadro

Così sembra difficile, ma in realtà è abbastanza semplice: tutti questi valori utili per il calcolo li puoi reperire in Comune, inoltre di seguito ti spiego cosa indica ognuno di questi valori e poi ti faccio un esempio numero di stima di un terreno edificabile:

• SL: superficie del lotto;
• VL: valore del lotto al mq;
• IF: indice di fabbricabilità (è l’indicatore più decisivo, in quanto ti chiarisce quanti metri cubi puoi costruire per ciascun metro quadro di suolo);
• VEmq: valore di mercato del fabbricato al mq;
• VEtot: valore totale del fabbricato;
• LA: incidenza del prezzo del terreno confrontata con il prezzo del fabbricato (espressa in termini percentuali).

Stima di un terreno edificabile esempio

Supponiamo un lotto con i seguenti dati:

• Superficie = 500 mq (SL)
• Indice di fabbricabilità = 0,3 al mq (IF);
• Prezzo stimato al mq dell’immobile da costruire = 1.800 euro al mq;
• LA = 15%

Calcola prima il VEtot, ossia il valore totale del fabbricato:

VEtot = 500 * 0,3 * 1.500 = 225.000 euro

A questo punto puoi calcolare il valore del terreno al mq:

VL = (225.000 x 0,15)/500 = 67,5 euro al metro quadro è il valore del terreno edificabile preso in considerazione.

Non edificabile

Innanzitutto bisogna fare un’importante differenza: la categoria terreni “non edificabili” comprende due tipologie:

1. Terreno non edificabili perché agricoli (Zone E);
2. Terreno non edificabili ma neanche agricoli, perché per esempio troppo vicini al centro abitato, o perché adibiti a parcheggio, o perché rappresentano giardino di pertinenza di una casa o per altri motivi (zone NON E).

Vediamo di seguito come stimare il valore di un terreno agricolo.

Agricolo

Ecco come calcolare il valore catastale dei terreni agricoli per compravendita e successivamente arrivare a quello di mercato, ossia il prezzo finale:

1. Considera il reddito dominicale (che sarebbe la “rendita catastale” dei terreni agricoli. Puoi conoscere questo valore semplicemente facendo una visura catastale online sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Devi inserire prima il tuo codice fiscale e il codice captcha, poi il sito nelle seguenti schermate ti chiede di scegliere l’ufficio dell’Agenzia a cui vuoi fare la domanda e poi i dati del terreno (particella, foglio, ecc.). Ottieni così la rendita dominicale;
2. Moltiplica il reddito dominicale per il coefficiente di rivalutazione (fisso e pari al 25%);
3. Moltiplica il risultato ottenuto per il moltiplicatore catastale, che per i Terreni è T ed è pari a 90.

Calcolo valore catastale terreni agricoli per compravendita: esempio

Terreno agricolo con reddito dominicale pari a 2.000 euro =>

2.000 + 25% di 2.000 = 2.000 + 500 = 2.500

2.500 * 90 = 225.000 è il valore catastale del terreno agricolo

Valore di mercato

Bene, hai calcolato il valore catastale del terreno agricolo. Sappi che quello non è il valore di mercato, ma solo la base di partenza. Una volta ottenuto il valore catastale infatti, il valore di mercato dipende da vari fattori tra cui la zona di ubicazione, la presenza o meno di una coltura (per esempio un uliveto o un vigneto o una piantagione boschiva), se si tratta di un terreno seminativo, quanto produce, la presenza di un centro abitato nelle vicinanze, la presenza di corsi d’acqua oppure di servitù.

Queste variabili non si possono inserire in una formula. Ecco perché ti conviene consultare un esperto. Tuttavia, per farti un’idea, ti consiglio inoltre questo servizio online dell’Agenzia delle Entrate, dove conserva i valori medi dei terreni agricoli suddivisi per zona e di anno in anno.

OMI

Ogni sei mesi, l’Agenzia delle Entrate pubblica online le quotazioni immobiliari rilevate dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Queste quotazioni sono molto utili perché offrono per ogni comune, un range dei prezzi degli immobili per metro quadrato, considerando la tipologia immobiliare e lo stato di conservazione dell’immobile. Questa banca dati contiene informazioni sia per i fabbricati che per i terreni, agricoli ed edificabili.

Puoi quindi consultare il database OMI per capire, in base alla zona e lo stato di conservazione del terreno, a quando ammonta il suo valore (euro/mq). A questa pagina dell’Agenzia delle Entrate puoi consultare le valutazioni OMI, sia tramite ricerca testaule (inserendo la località), sia tramite ricerca su mappa.

Rivalutazione

Se possiedi un terreno, che esso sia agricolo, edificabile o lottizzato e hai intenzione di venderlo, sappi che sulla plusvalenza (ossia prezzo di vendita – prezzo di acquisto) devi pagare l’IRPEF secondo la tua aliquota. Ma c’è una buon notizia: lo stato ti permette di aumentare il valore del tuo terreno in modo che, al momento del calcolo (prezzo di vendita – valore del bene), il risultato sia inferiore e, di fatto, anche le tasse da pagare.

Questa possibilità si chiama “rivalutazione“. Devi rivolgerti a un perito che, valutando il tuo terreno, effettua una perizia giurata di stima con il nuovo valore. Chiaramente, prima di fare tutto l’iter, ti conviene farti dire dal tecnico quale sarà più meno il nuovo valore del terreno, perché se risulta più basso di quanto è ora, allora non ti conviene! Se invece il valore del tuo terreno sale, allora può essere conveniente.

Sulla differenza tra nuovo valore (rivalutato) e vecchio valore (prima della rivalutazione) devi pagare un’imposta pari all’8% (imposta sostitutiva), da versare con modello F24 EP indicando il codice tributo 856E sia che si tratti di rivalutazione terreno edificabile che agricolo.

Terreno agricolo: quanto si può costruire

Forse qualcuno ti ha detto che non si può mai costruire su un terreno agricolo. In realtà non è così: costruire su un terreno agricolo si può. Di vero c’è che non è così semplice, perché occorre rispettare tutta una serie di requisiti e procedure. Vediamoli insieme:

1. Permesso di costruire. Che si tratti di immobile ad uso abitativo oppure accessorio (per esempio un semplice deposito attrezzi in cui lasciare l’attrezzatura per lavorare la terra), è sempre necessario il permesso a costruire del Comune;
2. Titolarità. Per poter costruire devi essere il proprietario o titolare di altro diritto sul terreno;
3. Attività agricola. Il fabbricato, che sia a uso abitativo o a uso accessorio (deposito attrezzi per esempio) deve essere rigorosamente legato e funzionale all’attività di impresa agricola di quel terreno (quindi devi essere un imprenditore agricolo);
4. Compatibilità urbanistica. Il progetto di costruzione deve essere compatibile con il regolamento urbanistico del Comune e con il valore massimo di edificabilità stabilito sempre dal Comune e che in ogni caso non può mai superare lo 0,03 mc/mq (indice di fabbricabilità fondiaria massimo, stabilito dal D.M. n. 1444/68).

L’indice di edificabilità indica quanti metri cubi puoi costruire in un metro quadrato di terreno. Quindi se per esempio l’indice previsto dal tuo comune è 0,02 mc/mq significa che puoi costruire un massimo di 0,02 metri cubi per metro quadrato.

Per spiegarmi meglio ora ti faccio un esempio, chiarendoti quanti ettari di terreno agricolo servono per costruire una casa di circa 100 mq. Come detto poc’anzi, il D.M. n. 1444/68 stabilisce un indice di fabbricabilità massima di 0,03 mc/mq.

Ne consegue che, se hai un terreno agricolo di un ettaro (ossia pari a 10 mila mq) puoi costruire un massimo di 300 mc di fabbricato. Ma anche meno, se il Comune prevede un limite inferiore. Per avere un’idea, 300 mc corrispondono a una casa di circa 100 mq: quindi per costruire una casa di 100 mq occorre un terreno agricolo di almeno un ettaro.

Occupazione

Ci sono casi in cui risulta difficile o addirittura impossibile effettuare una costruzione o un lavoro senza occupare suolo altrui. Si pensi ad esempio a un inquilino al primo piano che deve rifare la facciata e quindi è necessario installare al pian terreno delle impalcature. O ad esempio all’occupazione di terreno privato per lavori pubblici oppure per esigenze di cantiere.

In questo caso si possono verificare due situazioni:

1. I due proprietari si mettono d’accordo sull’occupazione e anche su un eventuale prezzo da pagare per il fastidio subìto (indennità di occupazione);
2. Se le parti non si mettono d’accordo, bisogna ricorrere al tribunale. Purtroppo la legge ha alcune lacune in merito: l’art. 843 c.c. sottolinea che il proprietario deve sempre consentire l’accesso, se ciò è necessario. Inoltre cita un’indennità solo nel caso di danni dovuti all’occupazione. Nulla dice in merito a un’indennità dovuta alla semplice occupazione del suolo. Quindi in mancanza di accordo tra le parti, è il giudice a decidere in base al caso specifico.

Abusiva e illegittima: calcolo indennità di occupazione senza titolo

Ci sono sentenze che hanno stabilito il dovere di pagare un’indennità per il semplice fatto di aver occupato un immobile: la Cassazione con la sentenza n. 5028/2011 ha infatti sancito che in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno è già provato dalla semplice occupazione, in quanto il proprietario dell’immobile avrebbe potuto affittarlo e quindi guadagnare. Di fatto ha avuto una perdita, un danno.

Sempre secondo questa sentenza, per il calcolo dell’indennità si può considerare il valore locativo dell’immobile occupato ingiustamente: in pratica chi ha occupato l’immobile deve pagare al proprietario quanto avrebbe potuto guadagnare affittandolo.

Boschivo

Ti stai chiedendo quanto potrebbe valere un terreno boschivo che possiedi. Sicuramente quella di rivolgerti a un’agenzia immobiliare è una buona idea, ma dopo averne confrontate tante noterai che la valutazione potrebbe essere diversa l’una dall’altra. Ognuno infatti adotta i suoi parametri e non sempre le stime sono precise.

La cosa migliore da fare è un’indagine di mercato, sia da solo che assieme a un valido agente immobiliare. Nella stima del valore devi considerare i seguenti parametri:

• Caratteristiche della zona. Ossia posizione, tipo di bosco/coltura (questo dato lo trovi nel certificato catastale assieme a dimensione, R.D. e R.A.);
• Vicinanza o meno con il centro abitato;
• Vicinanza con insediamenti residenziali;
• Presenza di una strada nelle vicinanze.