Quando erediti un immobile, devi segnalarlo all’Agenzia delle Entrate. L’immobile ereditato devi inserirlo nel 730, appunto come proprietà immobiliare. Se poi decidi di affittarlo e dunque percepisci un reddito, allora su questo reddito ci devi pagare le imposta.

Ma cosa fare se, invece di metterlo in affitto, decidi di venderlo? In questa guida completa ti spiego se e quando va dichiarata la plusvalenza da vendita di un immobile, soprattutto cosa succede in caso di vendita di immobile ereditato, se la vendita avviene entro i cinque anni o dopo i cinque anni, se dichiararlo o meno nel 730.

Plusvalenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto

Quando compri una casa e poi la rivendi, generi una plusvalenza. La plusvalenza non è altro che la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto. Ti faccio un esempio concreto per comprendere meglio.

Supponiamo che tu abbia comprato una casa a 120 mila euro e poi la rivendi, per esempio dopo un paio di anni, a 130 mila euro. Hai realizzato una plusvalenza di 20 mila euro, ossia la differenza tra prezzo a cui hai venduto e prezzo a cui hai acquistato.

Per quanto riguarda le imposte da pagare sulla plusvalenza, bisogna fare una distinzione tra:

  • Vendita casa prima dei cinque anni;
  • Vendita casa dopo i cinque anni.

Vendita casa prima dei cinque anni

Se vendi casa prima dei cinque anni dall’acquisto, allora per il fisco stai facendo una speculazione. Sei obbligato a pagare le imposte sui famosi 20 mila euro di plusvalenza.

Dunque, se per esempio compri casa nel 2023 e poi la rivendi nel 2026, sulla plusvalenza devi pagarci le imposte. Devi pagare in base all’aliquota IRPEF, oppure puoi pagare un’imposta sostitutiva del 26% in fase di rogito.

Vendita casa dopo i cinque anni

Se vendi casa dopo cinque anni dall’acquisto, allora per il fisco non stai facendo una speculazione. Dunque, non hai da pagare le imposte sui famosi 20 mila euro di plusvalenza.

Se per esempio compri casa nel 2023 e poi la rivendi nel 2030, sulla plusvalenza non devi pagarci le imposte. Per il fisco non hai fatto una speculazione, perché è trascorso troppo tempo dall’acquisto. Se avessi voluto speculare lo avresti fatto sicuramente prima dei cinque anni, questo è il ragionamento che fa l’Agenzia delle Entrate.

Cosa succede in caso di eredità

In caso di eredità, la situazione è molto diversa. Non hai comprato tu la casa, non hai sostenuto alcun costo di acquisto. La casa è arrivata in eredità senza alcun tuo volere: sei diventato erede in seguito al decesso di un parente. Certamente hai provveduto ad accettare l’eredità, ma il fisco non mette sullo stesso piano un acquisto e l’accettazione di eredità.

Dopo aver accettato l’eredità, hai varie opzioni:

  • Tenere la casa lì, così com’è, senza fare nulla, in attesa di prendere una decisione;
  • Metterla in affitto;
  • Venderla.

Se decidi di venderla, anche in questo caso ci sono due opzioni (ossia vendita prima o dopo i cinque anni), ma il fisco considera in modo diverso la vendita di case ereditate. Vediamo come.

Prima dei cinque anni

Hai ricevuto in eredità un immobile e decidi di venderlo, prima dei cinque anni. Per esempio: hai ricevuto la casa nel 2023 e già nel 2024 la vendi. Innanzitutto non si può calcolare la plusvalenza, perché appunto tu quella casa non l’hai comprata, ma ricevuta in eredità. Volendo essere “pignoli” la plusvalenza potrebbe essere l’intero prezzo di vendita. Ma non è così per il fisco.

L’Agenzia delle Entrate infatti, non considera plusvalenza la vendita di una casa ereditata. Di conseguenza, qualunque prezzo tu abbia incassato, su quel prezzo non devi pagarci le tasse, neanche se hai venduto la casa prima dei cinque anni dall’eredità!

Non devi dichiarare nel 730 il prezzo ricavato dalla vendita, non essendoci imposte da pagare. Nel 730, dovrai solo indicare la parte dell’anno in cui eri proprietario. Quindi se per esempio hai venduto la casa ad ottobre, da gennaio a settembre risulti proprietario (e devi indicarlo nel 730), da ottobre non lo sei più.

Dopo cinque anni

Hai ricevuto in eredità un immobile e decidi di venderlo, dopo cinque anni. Per esempio: hai ricevuto la casa nel 2023 e nel 2030 la vendi. Innanzitutto non si può calcolare la plusvalenza, perché appunto tu quella casa non l’hai comprata, ma ricevuta in eredità. Anche in questo caso, la plusvalenza potrebbe essere l’intero prezzo di vendita, visto che è come se la casa l’avessi avuta a prezzo zero. Ma non è così per il fisco.

L’Agenzia delle Entrate infatti, non considera plusvalenza la vendita di una casa ereditata, né se la vendi prima dei cinque anni, tantomeno se la vendi dopo cinque anni. Di conseguenza, qualunque prezzo tu abbia incassato, su quel prezzo non devi pagarci le tasse.

Non dovendo pagare imposta, non devi dichiarare nel 730 il prezzo ricavato dalla vendita. Nel 730, devi solo indicare la parte dell’anno in cui sei stato proprietario. Quindi se per esempio hai venduto la casa a maggio, da gennaio a maggio risulti proprietario (e devi indicarlo nel 730), da giugno non lo sei più.