La vendita con riserva di proprietà può rappresentare un’opportunità concreta sia per il venditore che per il compratore, sebbene non sia una fattispecie contrattuale esente da rischi, soprattutto rischi per il venditore). Presenta tuttavia numerosi vantaggi, che potrebbero farti propendere per questa scelta.

In questa guida completa sul contratto di vendita con riserva di proprietà ti spiego come funziona, qual è la durata massima, quali sono pro e contro, quali sono i rischi per il venditore, cosa succede se il compratore non paga le rate e infine qualche suggerimento utile per la stipula di questo modello contrattuale.

Come funziona

La vendita con riserva di proprietà, è un altro modo possibile per comprare casa, pagando a rate senza dover chiedere un mutuo. Proprio così: venditore e compratore possono accordarsi sull’entità delle rate.

Per esempio possono accordarsi per pagare una piccola rata mensile per tot anni, oppure per pagare solo poche grosse rate. Le parti possono trovare l’accordo che preferiscono.

Esempi

Ad esempio, si può stipulare:

  • Una vendita con riserva di proprietà che prevede una rata mensile di 800 euro per 10 anni;
  • Oppure una vendita con riserva di proprietà che prevede una rata di 20.000 euro ogni due anni, per 10 anni.

Venditore e compratore non hanno obblighi in tal senso, possono accordarsi come meglio credono.

Durata massima

A differenza di un classico mutuo, la vendita con riserva di proprietà non può avere una durata superiore a 10 anni. Un mutuo invece, può avere una durata di dieci, venti, trenta e in alcuni casi anche quarant’anni.

Con la riserva di proprietà, il compratore deve pagare le rate entro dieci anni. Una volta pagate tutte le rate, acquista la proprietà dell’immobile. Questa è infatti un’importante differenza tra classica vendita e vendita con riserva di proprietà: con la prima, il compratore diventa subito proprietario. Con la seconda invece, diventa proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata.

Pro e contro

La vendita con riserva di proprietà è molto diversa rispetto alla classica vendita immediata, con mutuo o senza. Il compratore infatti, acquisisce la proprietà dell’immobile solo con il pagamento dell’ultima rata. Fino ad allora, l’immobile è del venditore.

Ci sono una serie di pro e contro, per il venditore e per il compratore.

Pro e contro per il compratore:

Vantaggi: il compratore ottiene sin da subito la casa. Anche se non ne è ancora proprietario, può immediatamente iniziare ad usarla, a viverci. Non deve chiedere il mutuo, e questo è sicuramente un grande vantaggio, vista la difficoltà odierna di ottenere un mutuo.

Svantaggi: il compratore deve comunque pagare le imposte di registro e l’Iva quando stipula il contratto di vendita con riserva di proprietà. Inoltre, sebbene non sia ancora proprietario (lo diventa solo quando finisce di pagare tutte le rate), le spese di manutenzione della casa sono già a suo carico.

Pro e contro per il venditore:

Vantaggi: il venditore rimane proprietario fino a quando ottiene l’ultima rata. Ciò nonostante, non deve più pagare le spese di manutenzione dell’immobile, che passano subito al compratore, già al momento della stipula del contratto di vendita con riserva (e non con il pagamento dell’ultima rata).

Svantaggi: per il venditore gli svantaggi sono diversi. Vediamoli insieme:

  1. Se il compratore è inadempiente e quindi il contratto si risolve, il venditore deve restituire al compratore tutte le rate che ha incassato. Ovviamente però può pretendere comunque un compenso per il godimento del bene ceduto fino ad allora e anche il risarcimento dei danni. Purtroppo però, se il compratore non vuole pagare, il venditore deve intraprendere una causa giudiziaria (e quindi pagarne i costi).
  2. Se il compratore non libera l’immobile, il venditore deve ricorrere all’autorità giudiziaria;
  3. Se il venditore vuole comprare un nuovo immobile, non può beneficiare del bonus prima casa, questo perché quella casa è ancora sua;
  4. Il venditore continua a pagare Imu e altre imposte locali, fino a quando il compratore acquisisce la proprietà (ossia col pagamento dell’ultima rata).

Rischi venditore

I rischi per il venditore non sono pochi, al punto da poter liberamente dire che, la vendita con riserva di proprietà conviene più al compratore che al venditore. Però può rappresentare un’opportunità per il venditore nel momento in cui ha bisogno di liberarsi di un immobile, che non riesce a vendere in nessun modo. Se trova qualcuno disposto a comprare con riserve di proprietà, allora è l’unico modo per venderla.

I rischi però, sono molteplici, legati soprattutto al rischio principale: l’inadempienza del compratore (ossia non paga le rate). Se il compratore non paga più le rate come vi siete accordati, iniziano i problemi. Se poi non libera neanche l’immobile, ma continua ad occuparlo, il venditore deve rivolgersi alle autorità, iniziare procedimenti legali e quindi sobbarcarsi anche i costi. Alla fine può pretendere anche un risarcimento danni, certamente. Ma se l’ex compratore è nullatenente, difficilmente otterrà qualcosa indietro.

Suggerimento

Se si desideri vendere (ma anche comprare) un immobile con riserva di proprietà, la cosa migliore da fare è affidarsi a un notaio esperto, che ti aiuti a stipulare un contratto che garantisca entrambe le parti.

Codice civile

La vendita con riserva di proprietà non rappresenta solo una possibilità ideata dalle parti. Al contrario, è una fattispecie appositamente prevista dal codice civile.

Il codice civile disciplina questo tipo di accordo all’articolo 1523: la normativa stabilisce che, il compratore acquisisce la proprietà del bene solo col pagamento dell’ultima rata di prezzo. Tuttavia, sempre secondo quanto stabilito dal codice civile, il compratore ne assume i rischi sin dal momento in cui il venditore gli consegna l’immobile. Da subito deve infatti farsi carico delle eventuali spese di manutenzione.